Beleggen in OG Box 1 of Box 3

Beleggen in OG Box 1 of Box 3

Home » Beleggen in OG Box 1 of Box 3
Beleggen in vastgoed valt dat in Box 1 of in Box 3?

De vraag in welke box het beleggen valt is niet eenduidig te beantwoorden. Er zijn wel richtlijnen wanneer de belegging naar Box 1 verhuist. Het is van groot belang dit vooraf goed te bestuderen.

Wat maakt het uit?

De belastingdruk in box 1 is heel anders dan die in box 3. Een investering in onroerend goed kan in box 3 vallen als het puur een belegging is. Box 3 is de vermogensbox. Is de belegging een manier om inkomen te genereren? Dan valt deze in box 1. Dat wil zeggen dat de opbrengsten gesaldeerd kunnen worden met de kosten. De eventuele winst is dan inkomen uit onderneming. Die is belast volgens het tarief van box 1. Heb je dus ook nog een regulier inkomen uit arbeid, dan zijn deze winsten in een hoge schijf belast.

Niet alleen de huuropbrengsten vallen dan in die box. Ook de opbrengst bij eventuele verkoop is in box 1 wel belast en in box 3 niet.

Wat zijn criteria?

In welk box de investering valt is een grijs gebied. In de loop van de tijd is er wel jurisprudentie verschenen over dit onderwerp. De kernvraag is of er sprake is van normaal vermogensbeheer (box 3) of meer dan normaal (box 1). In dat laatste geval is sprake van een onderneming.

Aan de hand van die uitspraken zijn wel enkele richtlijnen te geven. Bedenk wel dat het gaat om het samenstel van activiteiten en handelingen. De Belastinginspecteur zal een voorkeur hebben voor indelen in box 1. In het algemeen geldt: “hoe meer je doet aan de panden, hoe eerder het box 1 is”. Vaste jurisprudentie is: “een onderneming is een duurzame organisatie van kapitaal en arbeid, waarmee wordt beoogd door deelneming aan het maatschappelijke productieproces, winst te behalen. Van een onderneming is volgens deze jurisprudentie echter geen sprake indien de ontplooide activiteiten het normale vermogensbeheer niet overstijgen.”

Dat levert een reeks met toetsstenen op:

  • zelf exploiteren, zelf huurcontracten opstellen, zelf huurders zoeken, zelf de administratie voeren;
  • zelf verbouwen, klussen of renoveren;
  • hoge transactiesnelheid, dus veel aan- en verkopen met winst;
  • specifieke kennis hebben van de vastgoedwereld;
  • de omvang en aard van het aantal panden ook in verhouding tot de overige werkzaamheden.

Hoge Raad 2 juni 2017 bevestigt in een korte uitspraak Gerechtshof Den Haag van 5 augustus 2016

Mogelijk voordeel van ondernemen?

Als deze criteria bepalend zijn voor wanneer er sprake is van een onderneming in het vastgoed, dan kan dat ook voordelen hebben. Is de belegging in box 2, doordat zij plaatsvindt via een BV? Dan zou door toepassing van deze criteria sprake zijn van ondernemen en niet van beleggen. In dat geval kan de bedrijfsopvolgingsgregeling gebruikt worden. Dat kan erfgenamen een behoorlijk hoeveelheid erfbelasting schelen.

    0
    Je winkelwagen