Wie is eigenaar van de stacaravan of een ander object?
De eigenaar van de grond is door natrekking eigenaar van alles wat daarop is gebouwd. Dit kan je doorbreken door een opstalrecht te vestigen.
Wie is eigenaar?
De eigenaar van de grond is wettelijk gezien de eigenaar van alles dat daarop gebouwd is. Bepalend hierbij is of het object permanent verbonden is met de grond. Dat is bij alle vakantiehuisjes, chalets en ook bij de meeste stacaravans het geval. Dat wil zeggen dat bij koop en verkoop hier alleen de zogenaamde economische eigendom overgaat. De juridische eigendom blijft bij de eigenaar van de grond. Juridisch noem je het feit dat de eigenaar van de grond ook eigenaar is van wat er op staat: natrekking.
Je moet als economisch eigenaar een huurovereenkomst sluiten met de eigenaar van de grond. Daarin staat dat je het wegneemrecht hebt. Aan het einde van de overeenkomst kan je dan het object weghalen. Die huurovereenkomst moet je goed nakijken, er staan vaak veel rechten in voor de eigenaar van de grond.
Praktijkvoorbeeld
Je plaatst of koopt een stacaravan op de grond die eigendom is van de parkeigenaar. Door natrekking is de eigendom van die stacaravan overgegaan op de eigenaar van de grond. Het maakt niets uit of er wielen aan het object zitten. Veel mensen denken dat je hierdoor natrekking kan voorkomen. Juridisch gaat het om zaken die naar hun aard verbonden zijn met de grond. Bijvoorbeeld doordat ze zijn aangesloten op elektra, doordat er een tuin omheen ligt. Kortom, ze zijn niet eenvoudig te verplaatsen.
Fiscale gevolgen
Niet alleen voor de eigendom is het van belang te bepalen of een object verbonden is met de grond. Is dit namelijk het geval, dan is dat object een onroerend goed. Dat wil zeggen dat bij de verkoop overdrachtsbelasting verschuldigd is. De koper moet aangifte doen en de 8% overdrachtsbelasting betalen. Er is ook een fiscaal voordeel. Onroerende zaken vallen fiscaal in Box 3. Huuropbrengsten vallen dan ook in Box 3 en zijn feitelijk onbelast. Belasting in Box 3 wordt geheven over de waarde van het object.
De grond gekocht
In sommige gevallen is de grond waarop het object staat verkocht aan de eigenaar van het chalet of de caravan. Nu vallen de economische en juridische eigendom van het object gewoon samen. In die gevallen ben je via de grond meestal lid van een Vereniging van Eigenaren. Je betaalt dan mee aan de gemeenschappelijke kosten van het park of complex. Meestal bepaalt de eigenaar van het park of complex de hoogte van de jaarlijkse bijdrage. Ook neemt hij de beslissingen over de uitvoering van de investeringen.
Het voordeel is wel dat je geen jaarlijkse huur verschuldigd bent en zowel economisch als juridische eigenaar van de stacaravan, het chalet of huisje. De koop kan nu alleen plaatsvinden door het opmaken van een notariële akte.
Houd er in dit geval wel rekening mee dat je jaarlijks onroerendzaakbelasting moet betalen.
Recht van opstal
Het recht van opstal is een juridische oplossing voor het onderscheid van eigendom. Bij een opstalrecht spreek je met de grondeigenaar af dat jij eigenaar blijft van wat er op die grond staat. Je bent dan economisch en juridisch eigenaar. Meestal betaal je dan nog wel jaarlijks huur. Het recht van opstal wordt door de notaris gevestigd met een akte van vestiging. Dit is geregeld in art. 5:101 van het Burgerlijk Wetboek.
Grote gevolgen
Het antwoord op de vraag of er sprake is van alleen economische eigendom is van groot belang, bijvoorbeeld bij financiële problemen van de eigenaar. Gaat de eigenaar van het park of complex failliet? Dan vallen alle caravans en huisjes in dat faillissement.
In 2014 deed de rechtbank een uitspraak die laat zie hoe ver dit gaat. Een leverancier had 20 stacaravans of chalets geleverd aan een parkeigenaar. Die betaalde de levering niet. De leverancier haalde zijn levering terug. De bank betwiste het recht van de leverancier. Zij stelde dat door natrekking de stacaravans eigendom waren geworden van de parkeigenaar. Daarmee vielen ze volgens de bank binnen het hypotheekrecht. De rechtbank gaf de bank gelijk en de leverancier moest de waarde van de (onbetaalde!) huisjes afdragen aan de bank.
