Wanneer mag verhuurder bedrijfspand ontruimen?

• Ontruimen van bedrijfspand
• Redenen voor ontruiming
• Afdwingen ontruiming
• Ontruiming overige bedrijfsruimte/niet-woonruimte
• Hoe bedrijfspand ontruimen?

Ontruimen van bedrijfspand

Het sluiten van een huurovereenkomst schept voor de verhuurder en de huurder allerlei verplichtingen. Zo moet de verhuurder het gehuurde ter beschikking stellen aan de huurder en moet de huurder (tijdig) de huur betalen aan de verhuurder. Als de huurder zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt, mag de verhuurder het bedrijfspand of de bedrijfsruimte in beginsel ontruimen. In dat geval wordt het bedrijfspand leeggemaakt en de huurder uit het gehuurde gezet. Voor een bedrijf heeft dit zware gevolgen. Als de huurder een winkel of kantoor heeft, dan stopt het bedrijf vermoedelijk. Wanneer mag dat eigenlijk? En hoe gaat dat in zijn werk?

Redenen voor ontruiming

Een veel voorkomende reden voor ontruiming is een ernstige en structurele huurachterstand. Hiervoor geldt geen vaste regel, maar meestal levert een huurachterstand van (minimaal) 3 maanden een reden voor ontruiming op. Ook kan je denken aan het onderverhuren zonder toestemming van de verhuurder. Tijdens de crisis zag je vaak de reden dat de huurder de bedrijfsruimte leeg laat staan en in strijd handelt met de exploitatieplicht uit de huurovereenkomst.

Voor ontruiming is opzegging van de huurovereenkomst nodig. De opzegging van een huurovereenkomst voor een bedrijfspand is geregeld in artikel 7:296 van het Burgerlijk Wetboek.

Afdwingen ontruiming

Als de huurder niet vrijwillig het bedrijfspand gaat verlaten na opzegging van de huurovereenkomst, moet de verhuurder naar de kantonrechter stappen en ontruiming eisen. De rechter zal die ontruimingsvordering toewijzen, als de huurachterstand of een andere tekortkoming van de huurder ontruiming rechtvaardigt.

Aangezien ontruiming een ingrijpende – en in de praktijk vaak een definitieve – maatregel is, zal de rechter bij deze beoordeling alle betrokken belangen (van de huurder en verhuurder) meewegen. Ontruiming kan in een kort geding procedure. De verhuurder kan dan snel tot ontruiming overgaan. Die procedure kan je dan voeren vooruitlopend op de ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure.

Als de huurder nu, in de tussentijd de huurachterstand betaalt, is dat (voor de rechter) niet automatisch een reden om niet meer tot ontruiming over te gaan. Als de verhuurder failliet gaat dan zal de curator vaak de lopende huurovereenkomst beëindigen en vervolgens de ruimte laten ontruimen. Ontruiming mag ook indien de huurder is komen te overlijden.

Ontruiming overige bedrijfsruimte/niet-woonruimte

Verhuurders van zogenaamde overige bedrijfsruimte (kantoorruimte, garageboxen en andere opslagruimtes) kunnen vrij gemakkelijk tot ontruiming overgaan als daarvoor een geldige reden is. Dan moet wel eerst de ontruiming worden aangezegd, waarna de huurder pas na twee maanden hoeft te ontruimen.

Huurders kunnen van de rechter ontruimingsbescherming krijgen. Zij kunnen na het einde van de huurovereenkomst de rechter verzoeken de termijn waarbinnen moet worden ontruimd, te verlengen tot maximaal 3 jaar. Dat verzoek kan alleen maar binnen 2 maanden na het tijdstip waartegen schriftelijk ontruiming is aangezegd. Totdat de rechter op het verzoek heeft beslist, mag de verhuurder niet overgaan tot ontruimen.

Hoe bedrijfspand ontruimen?

De verhuurder moet voor ontruiming een deurwaarder inschakelen. Hij mag niet zelf tot ontruiming overgaan. De deurwaarder zal op basis van het ontruimingsvonnis het gehuurde mogen ontruimen. Het vonnis moet worden betekend aan de huurder, waarmee een laatste kans worden gegeven om zelf te vertrekken. De kosten voor ontruiming komen voor rekening van de huurder en ook de eventuele huurachterstand. Als de verhuurder toch zelf ontruimt handelt hij veelal onrechtmatig, zodat de huurder schadevergoeding kan gaan eisen.