Hoe word je steeds vermogender met een belegging?
Een eenvoudige manier is om de huuropbrengst te reserveren voor een nieuwe investering. Dan gaat de vermogenstoename werken als een vliegwiel.
Investeren in onroerend goed
Stap 1 is dat je wil gaan investeren in eenvoudig onroerend goed, bijvoorbeeld een garagebox of een vakantiehuis. Dat ga je doen om die te verhuren. Deze uitleg gaat uit van de huuropbrengst. Natuurlijk word je ook (vermoedelijk) rijker van een eventuele waardestijging. Die laten we hier buiten beschouwing. Ook rekent het voorbeeld niet met jaarlijkse huurverhogingen en frictieleegstand van bijvoorbeeld een maand.
Voor de fiscale vraag hoe de huuropbrengsten zijn belast, moet je het artikel over box 1 of box 3 lezen. Dan zal je zien dat de huuropbrengst in veel gevallen onbelast is.
Rekenvoorbeeld investering
Je koopt een garagebox met eigen geld. De box kost je € 20.000. Dat is inclusief de kosten voor de notaris, kadaster en overdrachtsbelasting. Je reserveert per jaar € 600 euro voor kosten, zoals een opstalverzekering, klein onderhoud en WOZ. Je vraagt een huur van € 200 per maand.
Dan ziet je jaarlijks begroting er als volgt uit:
| Per jaar | Inkomen | Uitgaven |
| Huur | 12*200 = € 2.400 | |
| Kosten | € 600 | |
| Netto Opbrengst | € 2.400 |
Na 11,1 jaar heb je dan aan huuropbrengsten je investering terugverdiend. Dat bedrag investeer je direct in een nieuwe garagebox. Nu gaat het plaatje er heel anders uitzien.
| Per jaar | Inkomen | Uitgaven |
| Huur | 2*12*200 = € 4.800 | |
| Kosten | € 1.200 | |
| Netto Opbrengst | € 3.600 |
Omdat je veel meer inkomsten hebt gaat je terugverdientijd extreem omlaag. Deze investering heb je nu in 5,6 jaar terugverdiend.
| Per jaar met 3 boxen | Inkomen | Uitgaven |
| Huur | 3*12*200 = € 7.200 | |
| Kosten | 3*600 = € 1.800 | |
| Netto Opbrengst | € 5.400 |
De terugverdientijd is nu op 3,7 jaar!
Conclusie
Met dit simpele voorbeeld heb je in 20,4 jaar een maandelijkse opbrengst aan huur minus kosten van € 450 netto. Bovendien ben je eigenaar van drie garageboxen waarvan je de complete investering inmiddels hebt terugverdiend. Bij verkoop is de totale opbrengst belastingvrij in box 3.
Investeren met geleend geld nog rendabeler
Investeren met geleend geld kan nog gunstiger uitpakken. Nu zijn er ook direct meer risico’s. Als je een maand of langer geen huur ontvangt dan moet je wel rente en aflossingen betalen. Maar bij geleend geld heb je wel het voordeel van een zogenaamde hefboomwerking. Je koopt een garagebox voor € 20.000. Hiervoor leen je € 15.000 en breng je zelf € 5.000 in. In de tabel hieronder is een rente van 5% en leen je € 15.000 voor de aanschaf van je eerste garagebox.
| Per jaar | Inkomen | Uitgaven |
| Huur | 12*20 0= € 2.400 | |
| Kosten | € 600 | |
| Rente 3% van 15.000 | € 450 | |
| Aflossing lening 20 jaar | € 750 | |
| Netto Opbrengst | € 300 |
Nu heb je in 8,3 jaar de investering terugverdiend. Alleen was jouw investering maar € 5.000. Terwijl door de aflossingen de hele waarde van € 20.000 in jouw eigendom is gekomen over twintig jaar. Dat is nog afgezien van dat in deze opstelling de rente lager zal worden door de jaren.
