Verkoop chalet bij faillissement recreatiepark?

Verkoop chalet bij faillissement recreatiepark?

Hoe kan ik voorkomen dat mijn chalet wordt verkocht bij faillissement van recreatiepark?

Om te voorkomen dat het chalet wordt verkocht kan je een recht van opstal vestigen. Dit doe je samen met de grondeigenaar. Zo word jij eigenaar van het chalet en valt het niet in het faillissement.

Gedwongen verkoop chalet

Er is veel te doen over de risico’s van de eigenaren van de huisjes, chalets en stacaravans op een recreatiepark. Wat gebeurt er met jouw huisje als de eigenaar van het park failliet gaat?

Als iemand failliet gaat, dan wordt zijn of haar eigendom verkocht om de schulden af te betalen. Bij een recreatiepark of vakantiepark is dat natuurlijk de grond van het park. Alles wat duurzaam met de grond is verenigd, wordt door natrekking eigendom van de grondeigenaar en kan dan ook bij zijn faillissement worden verkocht.

Recht van opstal

Aangenomen dat jouw chalet duurzaam met de grond is verenigd (en dus een onroerende zaak is), is het verstandig om een recht van opstal te vestigen. Het opstalrecht is het recht om in, op of boven een onroerende zaak van iemand anders gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben. Het chalet dat op andermans grond staat, het recreatiepark, is dan het opstal. De eigenaar van het opstal is de opstaller.

faillissement

Het vestigen van dit recht doe je samen met de grondeigenaar. De grondeigenaar geeft je dan, via de notaris, het recht om op zijn grond een chalet in eigendom te hebben. Zonder opstalrecht zou het chalet door natrekking eigendom worden van de grondeigenaar. Je kan daarvan niet afwijken met een overeenkomst en het maakt ook niet dat jij het chalet hebt betaald en geplaatst. Als het chalet eigendom is van de grondeigenaar, zal jouw chalet bij zijn faillissement kunnen worden verkocht.

Duurzaam met de grond verenigd

Of het chalet duurzaam met de grond is verenigd hangt erg af van de situatie. Het beste moment om een opstalrecht te vestigen is dan ook voordat het chalet op het recreatiepark staat. Hierdoor voorkom je discussies over het eigendomsrecht, omdat het chalet dan altijd jouw eigendom blijft. Ook als het chalet er al staat, kan het vestigen van een opstalrecht verstandig zijn.

Hoeveel is de overdrachtsbelasting

Wanneer en hoeveel overdrachtsbelasting moet ik betalen in 2024?

Je betaalt overdrachtsbelasting als je een onroerende zaak koopt. Er gelden verschillende tarieven: 0% (voor jongeren), 2% (voor de eigen woning) en 10,4%. In sommige situaties geldt er een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting.

Wanneer overdrachtsbelasting betalen

overdrachtsbelasting

Je betaalt overdrachtsbelasting als je eigenaar wordt van een onroerende zaak. Denk hierbij aan een woning, bedrijfspand, stuk grond, garagebox of parkeerplaats. Er zijn verschillende tarieven. In sommige situaties geldt er een vrijstelling.

Tarieven overdrachtsbelasting 2024

De tarieven zijn opgezet vanuit een standaardtarief, het hoge tarief. De andere tarieven zijn daar een lagere afgeleide van. Er zijn verschillende tarieven voor de overdrachtsbelasting:

  • 0%: Vanaf januari 2021 geldt er een startersvrijstelling. Zie ook de Belastingdienst.
  • 2%: Als je een bestaande woning koopt en zelf in de woning gaat wonen betaal je 2% overdrachtsbelasting. Een tuin, garage en schuur die bij de woning horen vallen hier ook onder.
  • 10,4%: Je betaalt 10,4% overdrachtsbelasting als je niet zelf in de woning gaat wonen of een pand koopt dat niet bestemd is als woning. Denk bijvoorbeeld aan de situatie dat je een woning gaat verhuren, een tweede woning koopt of als je voor jouw kind een woning koopt. Een pand dat niet is bestemd als woning is bijvoorbeeld een kerk of garagebox.

Startersvrijstelling overdrachtsbelasting

Voor starters geldt er in bepaalde gevallen een vrijstelling van de overdrachtsbelasting. Kopers tussen de 18 en tot 35 jaar worden gezien als starters. Zij hoeven geen belasting te betalen. Doel van de regeling is het voor starters makkelijker te maken een eerste woning te kopen. De woningmarkt in Nederland zit op slot en voor jonge kopers is het lastig om een eerste woning te kopen.

De kopers moeten aan een aantal voorwaarden voldoen:

  • De koper koopt een bestaande woning;
  • De koper heeft de startersvrijstelling niet eerder gebruikt;
  • De koper gaat zelf in de woning wonen;
  • De woning is niet duurder dan € 510.000,- (grens van 2024). Als de woning wel duurder is moet je over het gehele bedrag 2% ovb betalen.
Te koop Verkopen

Deze vrijstelling geldt voor iedere koper afzonderlijk. Koop jij een woning met iemand die buiten de leeftijdsgrens valt of al eerder gebruik heeft gemaakt van de startersvrijstelling? Dan betaalt diegene wel 2% overdrachtsbelasting over zijn/haar deel.

De koper heeft een schriftelijke verklaring nodig om gebruik te maken van deze vrijstelling. In de verklaring verklaart de koper dat er aan de voorwaarden voor de vrijstelling is voldaan. De koper geeft de verklaring af aan de notaris. Deze schriftelijke verklaring is te vinden op de website van de Belastingdienst. In de akte van de notaris moet deze verwijzen naar deze verklaring.

Woningwaarde startersvrijstelling

De waarde van de woning is de waarde op het moment van het transport. Om misbruik te voorkomen moet je hierbij optellen eventuele later verkregen objecten binnen twaalf maanden. Je kunt dus niet een schuur buiten de transactie houden om de waarde te drukken en die dan binnen een jaar alsnog kopen.

Als één van de partners buiten de leeftijdsgrens valt, dan heeft die geen recht op de vrijstelling. Het kan dan interessant zijn om een grote deel van de woning op de jongere partner te zetten. Je kunt binnen een relatie later de verdeling van eigendom wijzigen, zonder dat je nu belasting hoeft te betalen. Je betaalt natuurlijk dan wel de notaris voor de transportakte en de kadasterkosten.

Garagebox en parkeerplaats

Als je een garagebox of parkeerplaats koopt moet je ook overdrachtsbelasting betalen. Hier geldt het tarief van 10,4%. Hier zijn uitzonderingen op als de garage of parkeerplek verbonden is met de woning en je deze op dezelfde dag koopt. Maak je gebruik van de startersvrijstelling? Dan geldt het tarief van 0%. Maak je geen gebruik van de startersvrijstelling maar koop je wel een woning waar je zelf in gaat wonen? Dan geldt het tarief van 2%.

Geen BTW bij verhuur

Wanneer hoef ik geen BTW te rekenen bij verhuur

De verhuur van het meeste onroerend goed kan BTW-vrij. Bij vakantiewoningen en ander recreatief onroerend goed kan je ook met BTW verhuren. Voor parkeerplekken en garages is altijd BTW plicht. Er zijn voordelen en nadelen verbonden aan de BTW-plicht.

BTW bij verhuur

Bepalend voor de vraag of je BTW bij verhuur moet rekenen is of je de verhuur doet als ondernemer. Dat geldt bij de recreatieve verhuur van je vakantiewoning, berging of stacaravan en dergelijke. Let even op, bij de verhuur van een garage of parkeerplek ben je altijd BTW verschuldigd. Dit artikel ziet niet op de positie van de verhuurder die een exploitant is van een recreatiepark en dergelijke. Op hen is de reisbureauregeling van toepassing.

geen btw

Bepalend is of je de verhuur doet om duurzaam opbrengsten mee te genereren. Hiervan is in ieder geval sprake als je meer dan 140 dagen per jaar verhuurt. Daaronder staat het je nog steeds vrij om wel te kiezen voor BTW belast verhuren.

Op recreatieve verhuur is het lage BTW tarief van toepassing (9%).

Het is belangrijk om de BTW-vraag goed door te nemen. Ook bij verhuur via de exploitant van het park waarop de vakantiewoning staat. Die verkopen de woningen vaak met een berekening van het BTW voordeel. Je kan soms ook gebruik maken van de Kleinschaligheidsaftrek op je investering. Het is belangrijk om die aftrek en de BTW aftrek goed op elkaar af te stemmen.

BTW bij verhuur en eigen gebruik

Je moet gedurende tien jaar bijhouden wat de verhouding is tussen verhuur en eigen gebruik. In die verhouding heb je namelijk recht op aftrek. Verhuur je 70% en is het eigen gebruik 30%, dan heb je recht op 70% BTW aftrek. Dit kan dus per jaar verschillen.

Toch geen BTW bij lage omzet

Indien je omzet (in 2020, jaarlijks aangepast) minder bedraagt dan 20.000 kan je kiezen voor vrijstelling van BTW. Deze regeling luistert naar de naam omzetgerelateerde vrijstelling van omzetbelasting (OVOB). Indien je hiervoor opteert is het voor drie jaar. Let dus op, staan er grote investeringen voor de boeg? Dan kan je beter niet hiervoor opteren. Het nadeel van BTW bij verhuur, een iets hogere huurprijs, weegt dan niet op tegen jouw nadeel.

BTW bij aanschaf aftrekken

Het voordeel van BTW belast verhuren is dat je de BTW bij de aanschaf kan aftrekken. Bij bijvoorbeeld de aanschaf van een nieuwbouw garage of vakantiewoning zit 21% BTW in de aanneemsom. Dat geldt ook voor de BTW op onderhoud en investeringen. Als je kiest voor BTW belaste verhuur, dan kan je dat niet zomaar terugdraaien. Dat kan wel na tien jaar. Doe je het binnen die tien jaar, dan moet je (een deel van) de genoten BTW-aftrek terugbetalen.

Alleen voor recreatieve verhuur

Let op, het lage BTW tarief is alleen van toepassing op recreatieve verhuur. Als je gaat verhuren voor de tijdelijke huisvesting van werknemers (arbeidsmigranten) dan is geen BTW plicht. Dat wil zeggen dat er dan ook geen aftrek is van BTW. Let ook op, heb je BTW aftrek op de aanschaf genoten, dan zou je nu een deel moeten terugbetalen.

Huurder niet eens met opzegging staplaats vakantiepark

Wat kan ik doen als de verhuurder mijn staplaats opzegt?

Bij het huren van een staplaats heb je geen huurbescherming zoals bij een woning. De verhuurder kan de huur dus meestal opzeggen. Ben je het niet eens bent met de opzegging van de huur? Dan moet je eerst terug naar het huurcontract. Daarmee kan je beoordelen of de verhuurder terecht jouw staplaats heeft opgezegd. Ben je van mening dat de opzegging onterecht is (verlopen)? Dan kan je overwegen om jouw geschil voor te leggen aan de Geschillencommissie Recreatie of de rechter.

Kan verhuurder staplaats opzeggen?

niet eens

Ja zeker. De eigenaar van een vakantiepark kan de huur van een staplaats opzeggen. In principe is de huurder dan verplicht te vertrekken en zelfs de staplaats leeg en schoon op te leveren. Dat kan behoorlijk vervelend zijn. Jaren heb je als huurder ergens gestaan. Je hebt geïnvesteerd in een tuin en mogelijke andere zaken. Nu moet je de plek leeg opleveren. Juridisch is er een groot verschil bij een staplaats in vergelijking met een woning. Uit een huurwoning kan je bijna niet gezet worden door de huisbaas.

Opzeggingsgronden

Op huurcontracten voor vaste staplaatsen op campings en recreatieparken zijn vaak de RECRON-voorwaarden van toepassing. Dat zijn de voorwaarden die zijn opgesteld door HISWA RECRON. We gaan ervan uit dat voor jouw huurcontract de RECRON-voorwaarden gelden. Controleer dat echter wel altijd. De meest recente RECRON-voorwaarden voor vaste staplaatsen kan je vinden op de website van Hiswa-RECRON. Zijn er andere voorwaarden van toepassing, dan moet je die volgen. Meestal zullen ze niet gunstiger zijn voor de huurder dan hier beschreven.

In de RECRON-voorwaarden staat wanneer en hoe de verhuurder het huurcontract voor een staplaats opzeggen kan. Kijk eerst naar de reden voor de opzegging. Is dat een opzegging volgens de RECRON-voorwaarden? Als er een geldige reden voor opzegging is, dan kan je daar als huurder eigenlijk niets meer of niet veel doen. De verhuurder kan dan gewoon opzeggen.

In hele uitzonderlijke gevallen kan het onredelijk zijn dat verhuurder zich beroept op de RECRON-voorwaarden. Dan mag de verhuurder niet opzeggen. Het moet dan wel om een uitzonderlijke situatie gaan.

Het uitgangspunt is namelijk ‘afspraak is afspraak’. En als jij met de verhuurder hebt afgesproken dat hij of zij om bepaalde redenen kan opzeggen, dan moet je die opzegging dulden. Ongeacht hoe lang het huurcontract heeft geduurd en hoe nadelig en vervelend de opzegging ook is.

Onterechte opzegging

Maar als het een opzegging zonder geldige reden is, dan is dat een ongeldige opzegging. In dat geval heeft de opzegging geen gevolgen. Het huurcontract blijft dus gewoon doorgaan.

Veel geschillen over opzegging gaan over opzegging voor herstructurering van het vakantiepark. Voor opzegging in dat geval moet de eigenaar van het park wel eerst een concreet en uitvoerbaar plan voor de herstructurering hebben. Dat betekent dat hij of zij de eventueel benodigde vergunningen al heeft of die op korte termijn verwacht te krijgen. Vaak stellen huurders dat er niet is voldaan aan de eisen voor opzegging vanwege herstructurering. Het hangt van de situatie af of je de opzegging met succes kan aanvechten. Dat lukte de huurders in een zaak uit 2011 bij de rechtbank Middelburg.

Wat zijn mijn rechten als ze mijn staplaats opzeggen?

Als de verhuurder jouw huurcontract geldig opzegt, dan is het ten eerste afhankelijk van jullie afspraken waar jij recht op hebt.

Nu geschillen over opzegging vaak gaan over een herstructurering, verdient deze opzeggingsgrond wat meer aandacht. De RECRON-voorwaarden geven de huurder bij opzegging door herstructurering bepaalde rechten. Zo moet de verhuurder jou eerst zo mogelijk een plaats (minimaal gelijkwaardig) op het terrein aanbieden. Dat hoeft echter niet als het kampeermiddel, gezien de leeftijd van het kampeermiddel en/of de staat waarin dit verkeert, niet meer op het terrein past. Vaak is er na herstructurering op de camping echter geen plaats meer voor de stacaravan of chalet. Dan geldt het volgende:

  1. Als sprake is van een verplaatsbaar kampeermiddel en geen minimaal gelijkwaardige plaats beschikbaar is, dan moet je de staplaats ontruimen. Je hebt dan wel recht op een tegemoetkoming in de verplaatsingskosten. Uitsluitend de verplaatsingskosten vanaf de plaats tot buiten het terrein (de poort) zijn voor rekening van de verhuurder.
  2. Meestal is het kampeermiddel niet meer verplaatsbaar. Is er voor jou met een ander kampeermiddel geen minimaal gelijkwaardige plaats beschikbaar? Nu heb je recht op een tegemoetkoming voor de verwijdering van het kampeermiddel. Dat is bijvoorbeeld bij stacaravans die zodanig zijn uitgebouwd of verouderd dat die eigenlijk niet meer verplaatsbaar zijn.

De vergoeding in geval 1 is € 1.476. In geval 2 is dat € 2.201. Deze bedragen worden wel jaarlijks geïndexeerd. Let wel op: als je nog huurtermijnen of andere kosten bij de verhuurder hebt openstaan, dan mag de verhuurder die kosten verrekenen met de vergoeding.

Recht op schadevergoeding?

Uitgangspunt is dat een geldige opzegging geen recht op schadevergoeding oplevert. Ook niet als door dit staplaats opzeggen er nadelige gevolgen zijn voor de huurder. De RECRON-voorwaarden bepalen niet dat de verhuurder bij opzegging een schadevergoeding aan de huurder moet betalen. Maar de verhuurder en huurder kunnen wel afspraken maken over een schadevergoeding vanwege opzegging. Als die afspraken er niet zijn, heb je geen recht op schadevergoeding.

In sommige gevallen kan de verhuurder op grond van de redelijkheid en billijkheid toch wel verplicht zijn om huurders in enige mate schadeloos te stellen. Zie bijvoorbeeld deze uitspraak uit 2016 van de rechtbank Noord-Holland.

Geschillencommissie Recreatie of rechter

Bespreek eerst met de verhuurder en eventuele medehuurders dat je het niet eens bent met de opzegging. Komen jullie er niet samen uit? Overweeg dan om jouw geschil voor te leggen aan de Geschillencommissie Recreatie als alternatief voor een procedure bij de rechter. Dat is een onafhankelijke commissie die een bindende uitspraak doet over de vraag of de opzegging wel of niet terecht is. De verhuurder mag niet tot ontruiming overgaan totdat de Geschillencommissie daarover uitspraak heeft gedaan.

Let wel op: Als de camping niet aangesloten bij RECRON, maar wel de RECRON-voorwaarden van toepassing heeft verklaard op het huurcontract en bij de Geschillencommissie is geregistreerd, kan je je geschil toch laten behandelen door de Geschillencommissie. Als dat niet het geval is, kan je met de verhuurder afspreken om jullie geschil toch voor te leggen aan de Geschillencommissie.

Op de website van de Geschillencommissie Recreatie lees je meer over de procedure.

Geen RECRON-park

Is het park niet aangesloten bij HISWA-RECRON en zijn de RECRON-voorwaarden niet van toepassing? Dan hangt het af van wat jullie wel zijn overeengekomen of een opzegging terecht is en wat je er tegen kunt doen. De wet geeft in ieder geval geen bijzondere huurdersbescherming bij als ze jouw staplaats opzeggen. De wet kent ook geen regels over een vergoeding voor de huurder bij opzegging.

Ga in ieder geval altijd goed na wat er is afgesproken over opzegging voordat je de opzegging gaat aanvechten.

Opzeggen huur staplaats op vakantiepark door huurder

Hoe zeg ik de huur van mijn standplaats op?

Na een tijdje wil je de staplaats voor jouw stacaravan of chalet niet meer huren. Je bent er bijvoorbeeld op uitgekeken of wilt gewoon eens iets anders. Dan moet je het huurcontract met de eigenaar van de staplaats opzeggen. Hoe je dat doet, is afhankelijk van de afspraken in het huurcontract. Op huurcontracten voor vaste staplaatsen zijn vaak de RECRON-voorwaarden van toepassing. In de RECRON-voorwaarden staat wanneer en hoe je het huurcontract mag opzeggen.

Opzegging huur staplaats

Opzeggen

Je kunt het huurcontract voor jouw staplaats opzeggen. Dat moet uiterlijk twee maanden voor afloop van het lopende contractjaar. Als je al in het laatste contractjaar zit of maar voor 1 jaar huurt, dan is het soms handiger om het huurcontract gewoon te laten aflopen en die niet te verlengen. Heb je echter een huurcontract van meerdere jaren? Dan is tussentijds beëindigen of opzeggen sneller.

Voor de opzegging door jou als recreant gelden verder geen bijzondere regels. Er hoeft op grond van de RECRON-voorwaarden bijvoorbeeld geen reden voor opzegging te zijn. Je moet dus alleen de opzegtermijn in acht nemen.

Opleveren staplaats

Bij beëindiging van het huurcontract moet je jouw standplaats natuurlijk wel weer beschikbaar stellen aan de eigenaar van het park. Dat moet je doen door de staplaats te ontruimen en op te ruimen. Dat betekent het verwijderen van al jouw eigendommen op de staplaats. Dus niet alleen de caravan of het chalet zelf, maar ook door jou aangebrachte tegels, aanbouwsels, heggetjes, hekjes en dergelijke. Je moet de plek dus leeg en schoon opleveren. Dat moet uiterlijk op de laatste dag van de opzegtermijn. Aan dat leeg opleveren kunnen forse kosten verbonden zijn. Bovendien is het vaak erg zonde van alles dat jij hebt aangebracht ter verbetering. Je kunt met de eigenaar van het park of de volgende huurder overleggen.

Als je dat leeg opleveren niet (op tijd) doet, dan mag de verhuurder de staplaats zelf gaan ontruimen en opruimen. Maar alleen na een schriftelijke sommatie tot ontruiming en opruimen binnen een redelijke termijn (zoals veertien dagen). Dan zijn de ontruimings- en opruimkosten nog steeds voor jouw rekening. Die kosten mag de verhuurder verrekenen met bedragen die hij nog moet betalen. Bijvoorbeeld de nog terug te betalen borg.

Verkopen in plaats van verplaatsen

Vaak zal het (vanwege de kosten) niet praktisch of erg lastig zijn om de staplaats leeg en schoon op te leveren. Dan kan je met de exploitant afspreken dat je de stacaravan en andere aangebrachte zaken aan hem of haar overdraagt, dus verkoopt. Of dat een nieuwe huurder jouw contract overneemt. Dat is een kwestie van onderhandelen en afspraken goed vastleggen. Vaak wil de eigenaar van het park een percentage van de koopsom als voorwaarde voor de verkoop of contractovername. Wat als het niet lukt om op die manier van elkaar afscheid te nemen? Dan zal je de staplaats alsnog op eigen kosten moeten gaan ontruimen.

De meest recente RECRON-voorwaarden voor vaste staplaatsen kan je vinden op de website van Hiswa-RECRON.

Geen RECRON-park

Is de eigenaar van het park niet aangesloten bij de RECRON? Dan hoeven jullie de RECRON-voorwaarden niet overeen te komen. Dan hangt het af wat jullie wel zijn overeengekomen. De wet geeft in ieder geval geen bijzondere huurdersbescherming. De wet kent geen regels over een vergoeding voor de huurder bij opzegging. Wel moet je dan een redelijke opzegtermijn hanteren. Bijvoorbeeld van twee maanden.

Ga in ieder geval altijd goed na wat er is afgesproken over opzegging voordat je het huurcontract daadwerkelijk gaat opzeggen.

Kom je er niet uit met de verhuurder? Overweeg dan om jouw probleem voor te leggen aan de Geschillencommissie Recreatie.

Financieren met persoonlijke lening

Wanneer kan je beter financieren met een persoonlijke lening?

Als het bedrag dat je moet financieren lager is dan 25.000 euro kan je geen hypotheek krijgen. Bij andere bedragen onder de 100.000 euro moet je een afweging maken. Er zijn bepaalde voordelen aan een persoonlijke lening in plaats van een hypotheek. Zo heb je minder kosten en kan je vaak tussentijds boetevrij aflossen.

Persoonlijke lening of hypotheek

In welke gevallen kan je beter een persoonlijke lening afsluiten voor de aankoop van een object? De meest voor de hand liggende: bij alle objecten die geen onroerende zaak zijn kan je geen hypotheek krijgen. Daarbij komt dat banken ook op objecten die juridische wel onroerend zijn geen hypotheek willen verstrekken. Je krijgt zeker geen hypotheek voor een tuinhuisje, chalet, stacaravan of ander tijdelijk onderkomen.

De tweede reden om een persoonlijke lening te nemen in plaats van een hypotheek is dat die veel flexibeler is.

Voordeel persoonlijke lening

Sluit je een lening af, dan is dat een consumptief krediet. Je kan bij de meeste leningen zelf bepalen of je bijvoorbeeld tussentijds aflost. Ook belangrijk; de afsluitkosten zijn veel lager dan bij een hypotheek. De lening staat niet ingeschreven in het Kadaster, er is geen notaris nodig. Wat mogelijk ook aantrekkelijk is, er zijn veel meer aanbieders voor leningen dan voor hypotheken. Fiscaal gezien is de rente van een tweede hypotheek niet aftrekbaar, dus je hebt geen fiscaal nadeel.

Bij een dergelijke lening heb je ook meer keuze over de termijn waarvoor je het geld gaat lenen.

Nadelen zijn er ook

Een belangrijkste nadeel is dat de rente meestal hoger is dan bij een hypotheek. Lang niet alle aanbieders zijn even betrouwbaar. Ben je bezig met de aanschaf van een garage of parkeerplek die verbonden zal zijn aan je huis? Overweeg dan zeker om die onder te brengen in je bestaande hypotheek.

Let op, soms moet je wel het object als onderpand afgeven. In dat geval zou de extra zekerheid die je biedt moeten leiden tot een lagere rente.

persoonlijke lening

Persoonlijke lening niet gekoppeld aan onderpand

Bij een persoonlijke lening kijkt de bank niet naar de besteding. Het maakt kort gezegd niet uit of je een tuinhuisje of een grote TV koopt. De hoogte van de persoonlijke lening is gekoppeld aan je inkomen en de vraag of je de rente en de maandelijkse aflossing kan dragen.

Financiering door de verkoper

Bij de verkoop van stacaravans chalets en vakantiehuisjes op een park biedt de verkoper vaak een financiering. Hier is juridisch en fiscaal gezien sprake van een persoonlijke lening. Omdat de verkoper de lening vaak koppelt aan het object is sprake van een onderpand. Een onderpand wil zeggen dat de partij die het geld uitleent bij wanbetaling het onderpand mag verkopen.

Hypotheek voor vakantiehuis

Kan ik een hypotheek krijgen voor een vakantiehuis?

Ja, onder bepaalde voorwaarden kan je een hypotheek krijgen voor een vakantiehuis. Maar die is voor een beperkt percentage van de woning. Bovendien kan je de huuropbrengsten niet meetellen bij de vraag of in aanmerking komt.

Hypotheek voor vakantiehuis

Voor de aankoop van een vakantiewoning wil je mogelijk een hypotheek afsluiten. Dat kan, maar er zijn een aantal beperkingen en eisen waar je rekening mee moet houden. Om te beginnen verstrekken lang niet alle gewone hypotheekverstrekkers ook hypotheken voor vakantiewoningen. Dan zijn er bovendien eisen aan de woning en is de fiscale behandeling van deze hypotheek anders.

Wij beschrijven hier de situatie waarbij je de vakantiewoning als tweede huis wilt bezitten. Wil je permanent gaan wonen dan gelden hele andere regels.

Hypotheekbanken kennen verschillende benamingen voor deze hypotheek, een recreatiehypotheek, investeringshypotheek of vastgoedhypotheek.

Verhuren en financieren

Een vakantiewoning is naar zijn aard geschikt om te verhuren. Verhuren van een woning of ander object waar een hypotheek op rust is niet zomaar mogelijk. Je moet altijd toestemming hebben van de bank. Bij recreatiewoningen geeft de bank die meestal, als je aan bepaalde voorwaarden voldoet. Er zijn twee opties. Je neemt een hypotheek op een vakantiehuis dat je regelmatig gaat verhuren. De bank kan de huurinkomsten meenemen, maar zal de taxatie van het object bepalen op “in verhuurde staat”. Jet verhuurt incidenteel. Je hebt toestemming nodig. Een enkele bank gaat hier op voorhand niet mee akkoord.

Eisen aan de recreatiewoning

De eisen verschillen per bank, dus je moet het per bank nog nakijken. Maar er zijn enkele eisen die alle banken in ieder geval stellen.

  • De woning moet van steen zijn en niet verplaatsbaar.
  • In Nederland staan.
  • Aangesloten op water en elektra.
  • Aangesloten op het wegennet (althans de meeste banken geven geen hypotheek op een bungalowpark of vakantiepark).
  • Op eigen grond of langdurige erfpacht staan.

Eisen voor de hypotheek

De banken financieren niet meer dan 70% van de marktwaarde van de woning. Dat wil zeggen dat je de rest met eigen geld moet financieren. Omdat dit geen woninghypotheek is, speelt de persoon van de aanvrager minder. Dat wil zeggen dat er in het algemeen geen leeftijdseisen zijn en ook geen medische keuring.

De hypotheek moet wel lineair of annuïtair afgelost. De rente is iets hoger dan de reguliere hypotheekrente. Omdat deze hypotheek niet in aanmerking komt voor hypotheekrenteaftrek, kan de bank ook een deel aflossingsvrij financieren.

Fiscale aspecten

hypotheek voor vakantiehuis

Een tweede huis, vakantiewoning, recreatiewoning is nooit bedoeld als hoofdverblijf. Dat wil dus zeggen dat de waarde van die woning niet in Box 1 valt. Dat is het fiscale gedeelte waar je inkomen en eigen woning in valt. Alleen in Box 1 heb je hypotheekrenteaftrek. De vakantiewoning valt in Box 3 en de hypotheekschuld ook. Box 3 kent alleen schulden en bezittingen. De hypotheekrente is dus niet aftrekbaar. Dat geldt ook voor alle overige kosten en trouwens ook voor eventuele huuropbrengsten.

Juridische aspecten

Een hypotheek kan alleen op een onroerende zaak afgesloten. Dat wil zeggen dat het object, hoe het ook genoemd is, ingeschreven moet staan in het kadaster. De nieuwe hypotheek moet zijn voorzien van een hypotheekakte. Die akte moet je inschrijven in kadaster en dus bij een notaris opstellen.

Omdat je bij een hypotheek kosten hebt voor de notaris en het kadaster en mogelijk voor het hypotheekadvies, is deze vorm van financieren pas interessant als je minsten € 25.000 gaat lenen. Een alternatief is een persoonlijke lening.

Extra hypotheek op eigen woning

Alternatief voor de hypotheek op de vakantiewoning is het verhogen van je bestaande hypotheek op je eigen woning. Let wel op, van dat extra stuk hypotheek is de rente niet aftrekbaar. Het verhogen van een bestaande hypotheek klinkt meestal eenvoudiger dan het in de praktijk is. Er moet vaak een nieuwe beoordeling opgesteld en soms ook een nieuwe hypotheekakte.

Persoonlijke lening of hypotheek?

Een andere vorm om de aankoop te financieren is dat je een persoonlijke lenig aangaat. Dat kan zeker het overwegen waard zijn. Bij een persoonlijke lening ben je flexibeler en heb je minder afsluitkosten. We hebben de afweging tussen deze twee financieringsvormen in kaart gebracht.

Garages, parkeerplaatsen, ligplaatsen en BTW

Moet ik BTW afdragen bij de verhuur van een garage?

Ja zeker, bepalend is daarbij de inhoud van het contract. Zowel voor garages, als parkeerplaatsen en ligplaatsen moet BTW afgedragen. Op parkeren is het hoge BTW tarief van toepassing.

BTW

BTW

Sinds 2017 staat vast dat de inhoud van de overeenkomst bepalend is voor de vraag of er BTW verschuldigd is. Het feit dat de gehuurde garage wordt gebruikt voor opslag is niet belangrijk. De vraag is, of de gehuurde garage gebruikt kan en mag worden voor de stalling van een auto (of ander voertuig). Dat is meestal het geval. Wil je dus geen BTW verschuldigd zijn, dan zal in de overeenkomst een expliciet verbod moeten staan voor stalling.

Zonder een dergelijk verbod is de garage naar zijn aard geschikt om gebruikt te worden voor de stalling van een auto. Dus is de dienst belast.

Het vraagstuk of de verhuurder BTW moet afdragen over de huuropbrengsten is in 2017 vastgesteld in een belangrijke uitspraak van de Hoge Raad.

Het gaat hier om het hoge BTW tarief.

BTW op alle parkeerplaatsen

De BTW plicht geldt voor alle parkeerplaatsen. Nadrukkelijk zijn genoemd, de parkeerplaatsen onder gebouwen of woningen. Ook “zwervende” parkeerplaatsen vallen hieronder. Dat is een huurovereenkomst die niet ziet op een specifieke parkeerplek. Dus een bewonersgarage met niet vaste plekken, zal ook een belaste huuropbrengsten hebben. Dat is ook het geval voor openbaar toegankelijke parkeergarages of parkeerterreinen. Ook op parkeervergunningen die niet van de overheid afkomstig zijn zit BTW.

Ligplaats verhuren en BTW

Naar zijn aard is de ligplaats bedoeld om een voertuig te stallen. Hier is zelfs geen mogelijkheid om met een overeenkomst onder de BTW plicht uit te komen. De verhuur van een ligplaats is dus belast.

Onroerende zaken met een andere bestemming

Ook bij de verhuur van andere onroerende zaken is BTW verschuldigd, als die zaken worden verhuurd voor stalling. Dit speelt bijvoorbeeld bij de verhuur van een weiland voor het (tijdelijk) parkeren van auto’s. Normaal zou deze verhuur onbelast zijn. Huur en verhuur van onroerend goed is in principe vrij van omzetbelasting. Maar door het doel, namelijk parkeren is deze huur BTW belast. Ook bij het verhuren van een schuur of kassen voor de stalling van caravans, is dit het geval.

Parkeren als bijkomende dienst

Om het beeld compleet te maken. Ook als je parkeerplekken verhuurd als bijkomende dienst moet je het hoge BTW tarief rekenen. Bijvoorbeeld pretparken, dierentuinen of festivals die een parkeerplek willen verhuren moeten hierover het hoge tarief rekenen. Ook al is de hoofddienst, het toegangskaartje belast met het lage tarief. Dit is onder meer bepaald door het Hof Den Haag.

Belang van het bestemmingsplan

Waarom is een bestemmingsplan belangrijk?

In een bestemmingsplan staat de bestemming van wat jij gaat kopen. Voordat je iets gaat kopen moet je dus altijd in het bestemmingsplan kijken. Zoek uit of er geen wijziging in de maak is. Dat wat je koopt kan veel minder waard worden door een wijziging van de bestemming.

Het bestemmingsplan is heel belangrijk

In een bestemmingsplan heeft de gemeente bepaald wat de bestemming is van een bepaald gebied. Dat kan van groot belang zijn als je iets gaat kopen of voor langere termijn gaat huren. Je mag een gebouw of ander object niet anders gebruiken dan in het plan staat beschreven. Een voorbeeld: je mag in een winkel niet gaan wonen, dat is in strijd met het bestemmingsplan.

bestemmingsplan

Wijziging in voorbereiding

Probeer altijd uit te zoeken wat er op dit moment in staat. Maar kijk niet alleen wat de bestemming is van het object dat jij koopt. Kijk ook wat de plannen voor de omgeving zijn. Mag die varkensstal naast jouw gedroomde vakantiewoning nog verdubbelen?

Een reden voor de verkoper om te verkopen kan ook een aangekondigde wijziging van de bestemming zijn. De gemeente is van plan om de camping op te heffen omdat er woningbouw moet komen. Je hebt straks geen poot om op te staan als je nu net een stacaravan of chalet hebt gekocht. Dus zoek het goed uit, vraag het na, ook aan de verkoper. Die mag dit soort informatie niet verzwijgen.

Gedogen strijd met bestemmingsplan

Als iets in strijd is met het bestemmingsplan, dan kan de gemeente besluiten om niet op te treden. Je noemt dat gedogen. Voorbeelden zijn bijvoorbeeld dat mensen het hele jaar door in hun stacaravan wonen. Dat is vaak in strijd met het bestemmingsplan. Maar de gemeente heeft besloten om hier niets aan te doen. Dat wil niet zeggen dat als jij nu die stacaravan koopt, dat jij ook wordt gedoogd. Sterker nog, voor een nieuwe eigenaar gelden juist de regels van het bestemmingsplan weer.

Wie is de eigenaar van de stacaravan of ander object? Simpel uitgelegd

Wie is eigenaar van de stacaravan of een ander object?

De eigenaar van de grond is door natrekking eigenaar van alles wat daarop is gebouwd. Dit kan je doorbreken door een opstalrecht te vestigen.

Wie is eigenaar?

De eigenaar van de grond is wettelijk gezien de eigenaar van alles dat daarop gebouwd is. Bepalend hierbij is of het object permanent verbonden is met de grond. Dat is bij alle vakantiehuisjes, chalets en ook bij de meeste stacaravans het geval. Dat wil zeggen dat bij koop en verkoop hier alleen de zogenaamde economische eigendom overgaat. De juridische eigendom blijft bij de eigenaar van de grond. Juridisch noem je het feit dat de eigenaar van de grond ook eigenaar is van wat er op staat: natrekking.

Je moet als economisch eigenaar een huurovereenkomst sluiten met de eigenaar van de grond. Daarin staat dat je het wegneemrecht hebt. Aan het einde van de overeenkomst kan je dan het object weghalen. Die huurovereenkomst moet je goed nakijken, er staan vaak veel rechten in voor de eigenaar van de grond.

Praktijkvoorbeeld

Je plaatst of koopt een stacaravan op de grond die eigendom is van de parkeigenaar. Door natrekking is de eigendom van die stacaravan overgegaan op de eigenaar van de grond. Het maakt niets uit of er wielen aan het object zitten. Veel mensen denken dat je hierdoor natrekking kan voorkomen. Juridisch gaat het om zaken die naar hun aard verbonden zijn met de grond. Bijvoorbeeld doordat ze zijn aangesloten op elektra, doordat er een tuin omheen ligt. Kortom, ze zijn niet eenvoudig te verplaatsen.

eigenaar van de stacaravan

Fiscale gevolgen

Niet alleen voor de eigendom is het van belang te bepalen of een object verbonden is met de grond. Is dit namelijk het geval, dan is dat object een onroerend goed. Dat wil zeggen dat bij de verkoop overdrachtsbelasting verschuldigd is. De koper moet aangifte doen en de 8% overdrachtsbelasting betalen. Er is ook een fiscaal voordeel. Onroerende zaken vallen fiscaal in Box 3. Huuropbrengsten vallen dan ook in Box 3 en zijn feitelijk onbelast. Belasting in Box 3 wordt geheven over de waarde van het object.

De grond gekocht

In sommige gevallen is de grond waarop het object staat verkocht aan de eigenaar van het chalet of de caravan. Nu vallen de economische en juridische eigendom van het object gewoon samen. In die gevallen ben je via de grond meestal lid van een Vereniging van Eigenaren. Je betaalt dan mee aan de gemeenschappelijke kosten van het park of complex. Meestal bepaalt de eigenaar van het park of complex de hoogte van de jaarlijkse bijdrage. Ook neemt hij de beslissingen over de uitvoering van de investeringen.

Het voordeel is wel dat je geen jaarlijkse huur verschuldigd bent en zowel economisch als juridische eigenaar van de stacaravan, het chalet of huisje. De koop kan nu alleen plaatsvinden door het opmaken van een notariële akte.

Houd er in dit geval wel rekening mee dat je jaarlijks onroerendzaakbelasting moet betalen.

Recht van opstal

Het recht van opstal is een juridische oplossing voor het onderscheid van eigendom. Bij een opstalrecht spreek je met de grondeigenaar af dat jij eigenaar blijft van wat er op die grond staat. Je bent dan economisch en juridisch eigenaar. Meestal betaal je dan nog wel jaarlijks huur. Het recht van opstal wordt door de notaris gevestigd met een akte van vestiging. Dit is geregeld in art. 5:101 van het Burgerlijk Wetboek.

Grote gevolgen

Het antwoord op de vraag of er sprake is van alleen economische eigendom is van groot belang, bijvoorbeeld bij financiële problemen van de eigenaar. Gaat de eigenaar van het park of complex failliet? Dan vallen alle caravans en huisjes in dat faillissement.

In 2014 deed de rechtbank een uitspraak die laat zie hoe ver dit gaat. Een leverancier had 20 stacaravans of chalets geleverd aan een parkeigenaar. Die betaalde de levering niet. De leverancier haalde zijn levering terug. De bank betwiste het recht van de leverancier. Zij stelde dat door natrekking de stacaravans eigendom waren geworden van de parkeigenaar. Daarmee vielen ze volgens de bank binnen het hypotheekrecht. De rechtbank gaf de bank gelijk en de leverancier moest de waarde van de (onbetaalde!) huisjes afdragen aan de bank.

Wie betaalt de kosten voor het kadaster?

Wie betaalt de kosten van het kadaster?

Voor inschrijven en wijzigen van gegevens in het kadaster moet je betalen. In principe komen die kosten voor rekening van de koper. Je kan daar onderling andere afspraken over maken.

Voor wiens rekening komen de kosten van het kadaster?

Wie het kadaster moet betalen, hangt af van de afspraken die de verkoper en koper maken. Zonder afspraken is het zo dat de koper de kosten moet betalen. De kadasterkosten vallen onder de kosten koper. De koper is formeel ook de opdrachtgever van die inschrijving. Als een woning vrij op naam te koop staat, dan hoeft de koper niet de inschrijfkosten voor de leveringsakte te betalen. De kosten voor inschrijving van een hypotheekakte in het kader komen altijd voor rekening van de koper.

wie betaalt

Wie moet de kadasterkosten betalen voor welke akte?

Voor eigendomsoverdracht van een woning moeten verschillende kosten worden gemaakt. Er zijn de kosten voor het opmaken van een leveringsakte (transportkosten) en mogelijk voor een hypotheekakte. De notaris moet die aktes inschrijven in het kadaster. Die kadasterkosten of kadastrale kosten moeten worden betaald. Maar door wie? Dat hangt af van wat de verkoper en koper met elkaar hebben afgesproken.

Voor een hypotheek moet de notaris ook de hypotheekakte inschrijven in het kadaster. Die kadasterkosten betaalt de koper. De kosten zijn immers gekoppeld aan de hypotheek van de koper. Ook als de verkoper zijn of haar woning vrij op naam aanbiedt.

Afspraken over verdeling kadastrale kosten

Natuurlijk kunnen verkoper en koper (andere) afspraken maken over de verdeling van de kadasterkosten. Het ligt dus uiteindelijk aan de afspraken tussen partijen en de uitkomst van de onderhandelingen tussen de koper en verkoper. Afspraken daarover staan meestal in de koopakte van de woning. Er is dus geen wettelijke regel over wie de kosten van het kadaster moet betalen.

Een overzicht van de kosten vind je op de website van het Kadaster.

Simpel uitgelegd: Wat betekent vrij op naam?

Wat is vrij op naam?

Het wil zeggen dat bij de verkoop alle kosten van die verkoop door de verkoper worden betaald. De prijs die de koper ziet is het bedrag waarvoor het op zijn naam komt te staan.

Wat houdt vrij op naam in?

vrij op naam

Vrij op naam bepaalt welke kosten voor eigendomsoverdracht voor rekening van de verkoper komen. Voor eigendomsoverdracht van een woning of andere onroerende zaak moeten er verschillende dingen worden geregeld. Zoals de koop zelf en de levering aan de koper via de notaris. Daarnaast moet er ook overdrachtsbelasting worden betaald. Dan ontstaat de vraag wie dat moet betalen.

Als een object vrij op naam wordt aangeboden, dan spreken verkoper en koper daarmee af dat de koper bepaalde kosten voor de eigendomsoverdracht niet hoeft te betalen. Die kosten komen dan niet bovenop de koopsom voor de koper. En die blijven dus voor rekening van de verkoper.

Welke kosten niet voor koper?

Als de koper een woning vrij op naam koopt, dan komen deze kosten niet voor zijn of haar rekening:

  • de overdrachtsbelasting
  • de kosten voor het opstellen van het contract
  • notariskosten, zoals kosten voor de leveringsakte
  • de inschrijving daarvan in het kadaster (transportkosten)

Let op: vaak zal een koper ook een hypotheek bij een bank moeten afsluiten om de koopsom te kunnen financieren. De kosten voor het regelen van een hypotheek blijven voor rekening van de koper, ook als er vrij op naam wordt gekocht. Bijvoorbeeld kosten voor een hypotheekadviseur en notariskosten voor de hypotheekakte.

Nieuwbouw

In het algemeen wordt alle nieuwbouw vrij op naam te koop aangeboden. De koper is dan de eerste eigenaar, waardoor er geen overdrachtsbelasting verschuldigd is.

Kosten koper

Is de aanbieding ‘kosten koper‘? Kosten koper is het tegenovergestelde van vrij op naam. In dat geval moet de koper wel de overdrachtsbelasting en notariskosten voor zijn of haar rekening nemen.

0
    Je winkelwagen
    Je winkelwagen is leegTerug
    Verder winkelen