Huurprijsherziening winkel of horeca

Huurprijsherziening winkel of horeca

Hoe werkt huurprijsherziening?

Bij een winkelruimte of horecaruimte staat de huur voor vijf jaar vast. Na die vijf jaar kan de huur aangepast worden. Dat aanpassen kan omhoog en naar beneden. De huur kan aangepast aan de veranderende marktomstandigheden.

Huur verhogen bedrijfsruimte

De huur van een winkelruimte of horecaruimte kan fors worden aangepast. Dat kan pas na de periode van vijf jaar waarvoor deze contracten normaal zijn afgesloten. Er bestaan twee soorten huurcontracten voor bedrijfsruimte, dit artikel gaat dus niet over kantoren en dergelijke, we hebben het hier over de artikel 290 bedrijfsruimte.

Volgens artikel 7:303 van het Burgerlijk Wetboek kan de kantonrechter een nieuwe, redelijke huurprijs vaststellen. In de praktijk proberen huurders en verhuurders eerst onderling tot een akkoord te komen, vaak op basis van taxatierapporten van deskundigen. Lukt dat niet, dan kan de zaak worden voorgelegd aan de rechter.

Redelijke huur

De nieuwe huur moet vastgesteld aan de hand van een referentiehuur. Dat is de gemiddelde huur van de afgelopen vijf jaar. Het is niet hetzelfde als de marktconforme huur op dit moment dus. Bedenk dat veel huren zijn verlaagd tijdens en direct na Corona. De referentiehuur is voor vergelijkbare bedrijfsruimtes ter plaatse zoals de wet dat zegt. Vergelijkbare ruimte zegt niets over de invulling van de ruimte, maar over de omvang. Ter plaatste is een ruim begrip, dat je per wijk of stedelijk kunt benaderen. Het heeft vooral te maken met het aantal vergelijkbare objecten dat er te vinden is ter plaatse. De eerste discussie over een redelijke huur gaat dus over wat vergelijkbaar is en wat ter plaatse is.

Wat onder ‘vergelijkbare bedrijfsruimte’ wordt verstaan hangt veelal af van factoren als:

  • ligging;
  • grootte en indeling;
  • kwaliteitsniveau;
  • bereikbaarheid.

Denk ook aan de aanwezigheid van de voorzieningen in en om de bedrijfsruimte, zoals parkeergelegenheid. De contractuele bestemming en het in de bedrijfsruimte uitgeoefende bedrijf tellen niet mee

Wie stelt die huur vast?

huurprijsaanpassing

Als het tot de rechter komt, wijst die een deskundige aan. Je kunt ook samen als verhuurder en huurder een deskundige aanwijzen. Ook is het mogelijk om ieder een deskundige aan te stellen en te kijken of zij samen tot overeenstemming kunnen komen. Het rapport van een deskundige is meestal leidend. Wat een redelijke huur is, dat is een klusje voor deskundigen. In hun rapport moeten zij aangeven waarop zij hun taxatie hebben gebaseerd.

De rechter zal zich baseren op het rapport van de deskundige(n). Het is gelet op de kosten van procedure meestal verstandiger om er onderling door onderhandelingen uit te komen. Je kunt na vijf jaar ook andere zaken wijzigen aan de huurovereenkomst. Denk aan de looptijd van de overeenkomst.

De huur kan omhoog of omlaag

De mogelijkheid om een huurprijsherziening te vragen kan zowel door de verhuurder als door de huurder worden ingesteld. De verwijzing naar Corona gaf al aan dat huren lang niet altijd omhoog gaan. Ook winkelpanden in een gebied met leegloop zouden een lagere huur kunnen vragen. De keerzijde is natuurlijk een gebied dat enorm in opkomst is. Bij aanvang van de vijfjaars periode was de huur relatief laag. De verhuurder kan een aanpassing vragen.

De mogelijkheid om een huuraanpassing te vragen is alleen mogelijk als er niet tussentijds een huurprijsaanpassing is geweest. Een aanpassing is niet de jaarlijkse aanpassing aan een prijsindexcijfer.

Tips bij huurprijsherziening

  • Schakel een deskundige in zoals een makelaar of taxateur die is gespecialiseerd in commercieel vastgoed. Deze zijn bijvoorbeeld aangesloten bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs NRVT.
  • Ben je als huurder aangesloten bij een brancheorganisatie? Heb je problemen met een huurverlaging of huurverhoging? Neem contact op met jouw brancheclub. Zij hebben meestal weer contact met deskundige taxateurs. De kosten hiervoor zijn vaak inbegrepen bij het lidmaatschap.

Overhangende takken, bomen en ander groen bij de buren

Wat kun je doen als je last hebt van takken of ander groen bij de buren?

Juridisch heb je het recht om overhangende takken en doorgroeiende wortels te snoeien. Een boom die te dicht op de erfgrens staat moet gekapt. Je hebt zelfs het recht om op de grond van de buren te komen om te snoeien. De vraag is of de juridische benadering de beste is voor de verhouding met de buren.

Bomen en takken

In Nederland wonen we dicht bij elkaar. Daarom zijn er regels over hoe buren met elkaar om moeten gaan, het zogenaamde burenrecht. Juist in dat burenrecht ontstaan veel conflicten. Een bron van conflicten is de begroeiing bij de buren. Er hangen takken boven jouw grond, er groeien wortels in jouw tuin, de boom van de buren neemt het licht uit jouw tuin. Juridisch gezien hoef je deze aantasting van jouw eigendomsrecht niet te accepteren. Wat juridisch mogelijk is, hoeft niet bevorderlijk te zijn voor de relatie met de buren.

Overhangende takken

Overhangende takken en doorgegroeide wortels tasten jouw eigendomsrecht aan. Jouw tuin is niet alleen de grond, maar ook het stuk daarboven. Daarom heb jij het recht om te eisen dat die takken verwijderd worden. Je moet dit zorgvuldig doen. Dat wil zeggen dat je altijd eerst de buren zelf moet vragen om te gaan snoeien. Doen ze dat niet, dan gebruik je onze brief. Daarmee geef je aan dat je gebruik gaat maken van jouw recht. Je hebt de volgende drie mogelijkheden:

  • zelf snoeien;
  • laten snoeien door een bedrijf op kosten van de buren;
  • de kantonrechter inschakelen om de buren alsnog te dwingen.

Misbruik van snoeirecht?

misbruik van snoeirecht

Je hebt het recht om overhangende takken te snoeien en doorgeschoten wortels door te hakken. Dit is geregeld in het Burgerlijk Wetboek. Maar daar zit wel een grens aan. Als je teveel takken snoeit, of te veel wortels doorhakt, kan de boom onherstelbaar beschadigd raken. Als dit het geval is, is er sprake van misbruik van snoeirecht. Dit is ook afhankelijk van de omstandigheden van het geval.

De formele regeling hiervoor vind je in artikel 5:44 van het Burgerlijk Wetboek.

Bomen of struiken te dichtbij de erfgrens

Bomen of andere begroeiing te dichtbij de erfgrens moeten verwijderd worden als jij daarom vraagt. De wettelijke grens voor bomen is twee meter van de erfgrens. Maar gemeenten kunnen hier vanaf wijken. Zo is bijvoorbeeld in Amsterdam die grens maar 50 centimeter van de erfgrens. Voor andere begroeiing is de wettelijke grens 50 centimeter.

Het recht om dit te vragen verjaart na twintig jaar. Die termijn gaat in op het moment van aanplant, of als er een schutting is vanaf het moment dat de begroeiing boven die schutting uitkomt.

Schade

Als je eenmaal de buren hebt verzocht te gaan snoeien of kappen kun je ook schadevergoeding vragen. Je hebt recht op een vergoeding van al jouw schade. Dat kan schade zijn van vallende takken (of hele bomen). Je kunt ook schade hebben doordat je minder lichtinval hebt. Bijvoorbeeld omdat er te weinig zon in jouw tuin komt.

Buren hebben nog geen vergunning

De buren hebben dan misschien naar jou een plicht om te snoeien of kappen, daarmee hebben ze nog geen kapvergunning. De buren moeten die vergunning bij de gemeente aanvragen. Soms is er ook een vergunning nodig om takken van een bepaalde dikte te mogen snoeien. De afweging van de gemeente om die vergunning af te geven kan dus anders uitpakken.

Ladderrecht

Het ladderrecht is het recht om andermans erf te mogen gebruiken en betreden. Het ladderrecht is als zodanig niet in het Burgerlijk Wetboek opgenomen. Bij de invoering van het nieuwe wetboek is artikel 5:56 BW ingevoerd. Daarin staat:

Wanneer het voor het verrichten van werkzaamheden ten behoeve van een onroerende zaak noodzakelijk is van een andere onroerende zaak tijdelijk gebruik te maken, is de eigenaar van deze zaak gehouden dit na behoorlijke kennisgeving en tegen schadeloosstelling toe te staan, tenzij er voor deze eigenaar gewichtige redenen bestaan dit gebruik te weigeren of tot een later tijdstip te doen uitstellen.

Het gaat niet alleen om het gebruik van de grond van een ander, maar ook om het gebruik van het gebouw van de naburige eigenaar. Denk hierbij aan bouw gerelateerde werkzaamheden zoals het plaatsen van een ladder, bouwsteiger en andere voorzieningen om de bouw mogelijk te maken.

Kun je via indeplaatsstelling een andere huurder krijgen?

Kan ik een andere huurder op het huurcontract zetten?

Als je een bedrijfsruimte huurt kun je een andere huurder in jouw plaats op het huurcontract laten zetten. Dit noem je indeplaatsstelling. De verhuurder is onder omstandigheden verplicht om hieraan mee te werken.

Indeplaatsstelling

indeplaatsstelling

De huurder van een bedrijfsruimte die toegankelijk is voor het publiek (de zogenaamde artikel 290 huur) kan de verhuurder vragen een andere huurder op het huurcontract te laten zetten. Je kunt dus als huurder de huur overzetten op een andere huurder. De indeplaatsstelling is specifiek geregeld in de wet: Artikel 307 Burgerlijk Wetboek Boek 7.

Het is een expliciet recht van de huurder. Indien de verhuurder niet meewerkt kan de huurder naar de kantonrechter. Betreft het geen winkel maar overige bedrijfsruimte, dan is er geen wettelijk recht. Ook in dat geval kan de huurder een verzoek indienen bij de verhuurder, de positie van de huurder is echter minder sterk.

Het recht van indeplaatsstelling is een ingrijpende maatregel die ingaat tegen de contractsvrijheid van de verhuurder. Die krijgt immers een nieuwe huurder opgedrongen. Daarom is het recht beperkt door een aantal voorwaarden.

De volgende voorwaarden gelden in dit geval:

  • de huurder moet zijn bedrijf verkopen met een goede reden (maar dat mag ook de prijs zijn);
  • de nieuwe huurder moet het bedrijf voortzetten;
  • de nieuwe huurder moet eventueel zekerheden verschaffen dat de huur betaald zal worden.

Verkoop van de onderneming

De indeplaatsstelling is bedoeld om ondernemers te ondersteunen bij de verkoop van hun bedrijf. De huurder heeft een winkel of horecagelegenheid. De huurder wil die verkopen, bijvoorbeeld om met pensioen te gaan. Dergelijke objecten ontlenen een groot deel van hun waarde aan de locatie waar ze zijn gevestigd. Daarom heeft de huurder in deze gevallen recht om de koper op het huurcontract te laten zetten.

Omdat verkoop van de onderneming een eis is, kan de verhuurder vragen om bewijs hiervan. Dat wil niet zeggen dat de verhuurder recht heeft op het integrale koopcontract. Wel heeft de verhuurder recht op een vorm van bewijs dat de onderneming daadwerkelijk is verkocht.

Bij rechtspersoon speelt dit niet

Als het huurcontract op naam van een rechtspersoon staat, zoals een BV dan speelt deze problematiek niet. Bij de verkoop van een rechtspersoon treedt de nieuwe eigenaar in alle rechten en plichten van de rechtspersoon. De nieuwe eigenaar van de BV koopt dus ook het huurcontract en de rechten en plichten. Het kan wel zijn dat de nieuwe eigenaar hierdoor is gehouden aan de bestemming van het object.

Ongewijzigd huurcontract

Bij indeplaatsstelling blijft het huurcontract verder ongewijzigd. Dat wil zeggen dat bijvoorbeeld de looptijd niet wijzigt. Ook is dit geen moment waarop de verhuurder de huurovereenkomst kan openbreken om een nieuwe huur te vragen.

In het huurcontract kan op dit punt niet in het nadeel van de huurder worden afgeweken.

Voortzetting onderneming

De nieuwe huurder moet de onderneming voortzetten. De bestemming van het gehuurde kan dus niet gewijzigd worden. Dat wil niet zeggen dat de nieuwe eigenaar alles exact hetzelfde moet blijven doen als de oude eigenaar. Bijvoorbeeld het was een kledingwinkel, dan moet het een kledingwinkel blijven.

De rechter kan ook de belangen van de huurder en de verhuurder afwegen. Bijvoorbeeld het belang van een verhuurder van een winkelcentrum die een gevarieerd aanbod van winkels wenst te behouden.

Zekerheid nieuwe huurder

De verhuurder mag er niet op achteruit gaan. Dat wil zeggen dat de verhuurder van de nieuwe huurder informatie kan eisen. Denk bijvoorbeeld aan jaarstukken of andere informatie. Ook kan de verhuurder eventueel een financiële zekerheid verlangen. Dit moet dan redelijk zijn en ook in verhouding tot de zekerheden die de eerste huurder moest afgeven.

Voorbeeld

Een ondernemer heeft een cafetaria en wil dat verkopen. De gelegenheid loopt aardig omdat die gevestigd is in het centrum van een middelgrote stad. De koper is een startende ondernemer die een kans ziet om een droom uit te laten komen. De verhuurder ziet een kans om een andere horecagelegenheid in het pand te krijgen. De verhuurder wil niet meewerken aan de indeplaatsstelling. De huurder gaat naar de rechter. In dit geval zal de verhuurder gedwongen worden om mee te werken. Wel kan de verhuurder vragen van een startende ondernemer om meer zekerheid te geven. Dat kan bijvoorbeeld met een bankgarantie of pandrecht.

Alternatief is onderhuur

Je kunt als ondernemer/huurder ook kiezen voor onderhuur. Tenzij dit nadrukkelijk is verboden kan een huurder zijn object in onderhuur geven. Hier zijn natuurlijk voor de huurder meer risico’s aan verbonden. De huurder blijft aansprakelijk richting de verhuurder. De huurder moet vervolgens zelf zien om huur of andere kosten te innen bij de onderhuurder.

Moet een boot een naam hebben?

Moet een boot een naam hebben?

Grote schepen moeten verplicht een naam hebben. Kleine boten hoeven geen naam. In de praktijk heeft zelfs het kleinste bootje nog een naam.

Over boten en namen

Naam boot

Grote schepen zijn verplicht een naam te hebben. Die naam kan ook bestaan uit een spreuk, zoals de bekende “luctor et emergo”. De formele regeling bevat een reeks bepalingen hoe die naam op het schip moet staan. Het komt er in het kort op neer dat in ieder geval aan de achterzijde de naam en de havenplaats duidelijk zichtbaar en leesbaar moeten zijn. Ditzelfde geldt voor kleine schepen in iets andere vorm.

De echt kleinere boten, zeilschepen en roeiboten hoeven geen naam te hebben. In de praktijk heeft iedere boot natuurlijk een naam.

Boten hebben vaker vrouwennamen dan mannennamen. Dat zou te maken hebben met de rondingen van de boten.

Andere kentekens

Er zijn ook andere gegevens die zichtbaar aan de buitenzijde van een boot of schip moeten zijn aangebracht. Bijvoorbeeld een nummer van registratie. In Amsterdam moet iedere boot een vergunning per jaar hebben om in de grachten te mogen varen. Dergelijke eisen bestaan in veel binnensteden.

Juridische grond

De regeling of en welke schepen een kenteken en/of naam moeten hebben vind je in het Binnenvaartpolitiereglement artikel 2.02

Mag alles dan?

Nee! Je mag geen merknamen gebruiken die je niet zelf bezit. Dat wil zeggen dat je een boot niet Coca Cola kan noemen. De merkeigenaar kan hiertegen optreden.

Verder kan in principe alles wel. Het kan natuurlijk zijn dat jouw zeiljacht niet mee kan doen aan een internationale wedstrijd op grond van de naam. Verenigingen en organisaties kunnen hier hun eigen regels voor opstellen.

Een stickerfabrikant heeft een lijst met bootnamen die daar besteld zijn gepubliceerd. Op grond hiervan kan je in ieder geval stellen dat humor een kwestie is van persoonlijke voorkeuren.

Grappige / leuke bootnamen

  • Unsinkable 2
  • Bootox
  • Zombie’s can’t swim
  • VaarTuig
  • Piece of ship
  • Bullship
  • The wet dream
  • Scheepsrecht
  • Friendship
  • Roomboot
  • BEAUtje
  • Sloepie
  • Blubs
  • Floater
  • Don’t Worry, Be Happy
  • ‘t Kofschip

Stacaravan, roerende zaak of onroerend: een duidelijk antwoord

Wanneer is een stacaravan een roerende zaak?

Een stacaravan is een roerende zaak indien deze nog niet geplaatst is. Dus nog niet aan de grond verbonden is. Nadat dat is gebeurd is de stacaravan een onroerende zaak geworden.

Roerende of onroerende zaak?

De stacaravan is meestal een onroerende zaak zoals is beschreven in het artikel is een stacaravan roerend of onroerend. Dat kan echter anders zijn. Bij de koop van een nieuwe stacaravan of chalet is dat namelijk nog niet het geval. De koper koopt bij de leverancier of dealer een nieuwe stacaravan. Die moet dan nog geplaatst worden op de standplaats. Op dat moment is die stacaravan niet verbonden met de grond en dus nog geen onroerende zaak geworden. Dan is het nog een roerende zaak.

roerende zaak

Wat is het van belang?

Het is van belang om te weten of een stacaravan roerend of onroerend is omdat het gevolgen heeft voor de eigendom van de stacaravan. Is de stacaravan onroerend dan wordt deze door natrekking eigendom van de grondeigenaar. Als de grondeigenaar failliet zou gaan valt de stacaravan in het faillissement. Of schuldeisers van de grondeigenaar kunnen beslag leggen op de stacaravan. Zolang de stacaravan roerend is blijft het eigendom van de leverancier of degene die de stacaravan heeft gekocht.

Consumentenbescherming bij koop stacaravan

Bij roerende zaken gelden de regels van consumentenbescherming. Dit is geregeld in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. De koper van de stacaravan heeft in dat geval veel meer bescherming. De koper moet wel een consument zijn, wat inhoudt dat hij de stacaravan niet koopt voor uitoefening van een bedrijf.

Verkopers zijn vaak niet zo blij met deze consumentenbescherming. Dat is omdat er dan een bedenktijd geldt. Binnen die bedenktijd kan de koper de roerende zaak teruggeven en terugbetaling vorderen. Door in een koopovereenkomst op te nemen dat de koper het object koopt voor de verhuur vervalt het recht op deze bescherming. Op dat moment heeft de koper weliswaar recht op teruggave van de BTW, maar de koper is ook direct ondernemer geworden. Ondernemers zijn uitgesloten van de consumentenbescherming.

De rechter was hier zeer duidelijk over in een uitspraak in 2020. De rechter heeft hier bepaald dat een stacaravan roerend is. Bij de beoordeling hiervan is het niet van belang wat de toekomstige bestemming van de stacaravan is. Het gaat om de verwezenlijkte bestemming. Ten tijde van de koop was de stacaravan niet duurzaam met de grond vereniging en daarom een roerende zaak.

Er zitten krakers in mijn pand, 3 tips

Er zitten krakers in mijn pand, hoe krijg ik ze eruit?

Allereerst kan je de krakers vragen om vrijwillig te vertrekken binnen een redelijke termijn. Weigeren ze dit? Dan heb je twee opties. Je kan aangifte doen en een strafzaak beginnen of je kan naar de civiele rechter.

Krakers in pand

Krakers zijn mensen die zonder jouw toestemming jouw pand in gebruik nemen wanneer het leegstaat. Zij kunnen schade veroorzaken en overlast bezorgen voor de buren. Daarnaast kan hun aanwezigheid de verkoop of sloop van het pand in de weg staan. Het kan tot gevaarlijke situaties leiden. Hier wil je natuurlijk zo snel mogelijk vanaf. Als eigenaar van een pand ben je namelijk in beginsel aansprakelijk voor wat er in jouw pand gebeurt. Hoe kom je van de krakers af? Willen ze niet vrijwillig vertrekken dan heb je twee manieren om jouw pand te laten ontruimen, via de strafrecht of via de civiele rechter.

Tip 1 Strafrechtelijke ontruiming

krakers

Je kan allereerst aangifte doen, want kraken is een strafbaar feit, art. 138a Wetboek van Strafrecht. Hier staat een gevangenisstraf van maximaal één jaar op of een geldboete van €9.000. Voordat je kan overgaan tot ontruiming heb je een machtiging van de officier van justitie nodig.

Dit is helaas niet snel geregeld. Het Openbaar Ministerie (OM) moet eerst een onderzoek uitvoeren naar:

  • het belang van de eigenaar van het pand;
  • het belang van de krakers
  • dat van de gemeente.

Nemen zij dan het besluit dat de krakers jouw pand moeten verlaten, dan moeten zij eerst de gelegenheid krijgen om het pand vrijwillig te verlaten. De termijn is maximaal 8 weken. De ontruiming vindt nooit plaats binnen de eerste 7 dagen van de termijn.

Tip 2 ontruimen via de civiele rechter

Je kan ook naar de civiele rechter. Hier vorder je dan ontruiming op grond van onrechtmatig handelen. De krakers verblijven namelijk zonder recht of titel in jouw pand. Zolang zij dat blijven doen maken zij onrechtmatig een inbreuk op jouw eigendomsrecht. Als eigenaar van het pand ben je op grond van de wet bevoegd om jouw eigendom op te eisen.

Dit kan via een kort geding of een bodemprocedure. De bodemprocedure is de standaard. Als je geen haast hebt bij de ontruiming, of dit niet kan aantonen, dan kies je voor deze optie.

Kort geding

In een kort geding zal de rechter snel uitspraak doen, indien het om een spoedeisend geval gaat. De kort geding rechter zal een afweging maken tussen de belangen van de eigenaar en die van de krakers. Voordeel van deze procedure is dat het meestal de snelste manier is om tot ontruiming over te kunnen gaan. Maar het nadeel is dat er ook kosten aan verbonden zijn.

Een aantal voorbeelden uit de rechtspraak van spoedeisend belang:

  • Het pand wordt (op korte termijn) verhuurd, verkocht of een kandidaat-koper heeft serieuze belangstelling voor het pand.
  • Het pand staat te koop, maar de aanwezigheid van krakers drukt de waarde van het pand. Of de krakers verhinderen de toegang voor bezichtigingen. Bovendien verkeert het pand daardoor in een niet-toonbare staat.
  • Je hebt concrete bouw- of sloopplannen met het pand, de (sloop)vergunning is inmiddels aangevraagd of verleend en/of er zijn inmiddels voorbereidende werkzaamheden gepland.
  • Er is sprake van een onveilige situatie door bijvoorbeeld instortingsgevaar, een slechte bouwkundige staat van het pand of de aanwezigheid van asbest. Je kan niet de veiligheid garanderen van iedereen die zich in (de buurt van) het pand bevindt. Wanneer dit gevaar zich verwezenlijkt loop je het risico om aansprakelijk te worden gesteld.

Belangenafweging door de rechter

De rechter zal vervolgens een belangenafweging moeten maken. De krakers zullen zich beroepen op het woonrecht, zoals opgenomen in artikel 12 van de Grondwet en artikel 8 EVRM. Dit huisrecht biedt hen echter slechts een mogelijkheid om dreigende ontruiming door de rechter te laten toetsen en staat het recht van een eigenaar om zijn pand op te eisen niet in de weg.

Uit de rechtspraak blijkt dat het feit dat krakers een inbreuk maken op het eigendomsrecht van de pandeigenaar over het algemeen meer waarde gehecht dan aan het feit dat krakers dakloos worden als gevolg van de ontruiming. Dat is mede omdat kraken een strafbaar feit is.

Indien de rechter besluit dat de krakers het pand moeten verlaten kunnen zij dit alsnog vrijwillig doen. Doen zij dat niet? Dan kan er een deurwaarder worden ingeschakeld, eventueel ondersteunt door de politie.

Tip 3 voorkomen is beter dan genezen met krakers

Voorkomen is natuurlijk de beste optie. Hoe voorkom je dat er krakers in jouw pand komen?

We hebben een aantal tips:

  • Zorg dat het pand niet zichtbaar leegstaat;
  • Houdt het pand regelmatig in de gaten;
  • Zorg voor voldoende bewijs, zoals een eigenaarsvergunning, toekomstplannen voor het pand, etc.;
  • Handel niet zelfstandig maar schakel de hulp van een deurwaarder of advocaat in;

Toch krakers in jouw pand? Zorg dan dat je alles goed vastlegt. Zoals sinds wanneer zij in het pand zitten, wat voor schade zij hebben aangericht, de stappen die je al hebt ondernomen, etc.

Wie is een consument? Makkelijk uitgelegd

Wat is wettelijk gezien een consument?

Een consument volgens de wet is iemand die in een bepaalde hoedanigheid zaken doet. Het onderscheid is van groot belang. Consumenten hebben een bijzondere bescherming van de wetgever gekregen.

Consumenten

Een consument heeft extra bescherming bij het doen van aankopen. Een consument is iemand die niet handelt in het kader van zijn beroep of bedrijf en die een roerende zaak koopt. De verkoper moet juist een professionele verkoper zijn, dus iemand die wel handelt in het kader van zijn beroep of bedrijf. Bij het kopen van zo’n roerende zaak heeft de wetgever extra bescherming ingevoerd ter bescherming van de zwakkere partij.

Voor wie wel en voor wie niet?

consument

In welk geval is er sprake van een consument? Enkele voorbeelden:

  • Je koopt bij een elektronicawinkel een nieuwe TV. Je koopt deze TV voor bij jou thuis. In dit geval ben jij consument. Je koopt een roerende zaak (de TV) bij een professionele partij (de elektronicawinkel).
  • Een bakker koopt bloem, melk en eieren bij de supermarkt. Hij koopt dit voor zichzelf en niet voor zijn bedrijf. In dat geval is de bakker een consument. Koopt de bakker deze producten voor zijn bedrijf? Dan is hij ondernemer en heeft hij geen recht op consumentenbescherming.
  • Een kapper koopt een schaar, cadeaupapier en plakbank voor cadeautjes voor persoonlijk gebruik. In dit geval is de kapper consument. Ook als de kapper een eenmanszaak heeft. Koopt de kapper een schaar voor het werk, dan is de kapper geen consument en heeft de kapper geen bescherming.

Gedeeltelijk consument

Maar wat als iemand iets koopt dat gedeeltelijk bedrijfsmatig gebruikt wordt en gedeeltelijk privé? Dan handelt de koper deels in het kader van zijn beroep of bedrijf, maar deels ook niet. Is dit dan een gedeeltelijke consumentenkoop? Hier is een Europese Richtlijn voor. Daarin staat dat bij zo’n gemengde overeenkomst, dus deels voor het werk en deels privé, de persoon als consument aangemerkt dient te worden. Tenzij het product grotendeels voor het bedrijf wordt gebruikt.

Met andere woorden: koop je als klant deels in uitoefening van het beroep of bedrijf, maar voor het overgrote deel voor privédoeleinden? Dan is de koper volledig consument en ben je beschermd.

Ondernemer in eenmanszaak ook consument?

In beginsel is een eenmanszaak geen consument. Dit geldt ook voor vennoten van een VOF of andere kleine ondernemers. Maar in bepaalde gevallen kan zo’n ondernemer toch aanspraak maken op de consumentenbescherming. Dat heet ‘reflexwerking‘. De rechter heeft hier een uitspraak over gedaan. Daarin oordeelt de rechter dat een eenmanszaak, stichting, vof of vereniging in bepaalde gevallen een beroep kan doen op de de uitgebreide bescherming. Dit is dus een uitzondering op de regel dat de consumentenbescherming alleen voor consumenten is bedoeld.

Een kleine onderneming kan in bepaalde gevallen ook worden beschermd, terwijl het eigenlijk niet de bedoeling van de wetgever is geweest. De ondernemer moet in zo’n situatie niet te onderscheiden zijn van een consument. En de aankoop moet zijn gedaan buiten de expertise van het bedrijf. Bijvoorbeeld een dienstverlening die niets te maken heeft met hetgeen de eenmanszaak doet.

Rechten consument en verplichtingen verkoper

Wat houdt die consumentenbescherming dan in? In de wet staan regels met als doel de consument te beschermen tegen oneerlijke voorwaarden die voortkomen uit een overeenkomst. In Nederland zijn er verschillende organisaties die hierover voorlichten en belangen behartigen. De bekendste is de Consumentenbond.

De koopovereenkomst kan mondeling of schriftelijk overeen worden gekomen. Voor de bewijslast is het beter om de koopovereenkomst op papier te zetten.

Bij een beschermde transactie heb je bepaalde rechten, zoals:

  • een product zonder beschadigingen;
  • een compleet product;
  • het product moet aan de beschrijving en mededelingen van de verkoper voldoen;
  • de verkoper moet het van tevoren vermelden als er sprake is van bijkomende kosten, zoals bezorgkosten of installatiekosten.

Voor de verkoper gelden een aantal verplichtingen:

  • een informatieplicht. Als verkoper moet je de koper informeren over het product;
  • de verkoper is verplicht het product te leveren, compleet en zonder beschadigingen.

Geschillencommissie

geschillen

Er bestaan verschillende geschillencommissies. Bij een geschillencommissie kan je terecht als je een klacht hebt over een product of dienst en je er samen met het bedrijf niet uitkomt. Een geschillencommissie adviseert en bemiddelt en kan ook een uitspraak doen. Voordelen van de geschillencommissie is dat je niet langs de rechter hoeft, het is meestal sneller en goedkoper. Enkele voorbeelden van geschillencommissies zijn:

Voor de makelaardij heb je ook een aparte geschillencommissie, de geschillencommissie makelaardij. Daar kan je terecht als je een klacht hebt over een makelaar. Lees ook: Klacht bij geschillencommissie makelaardij.

Hoe te handelen als de eigenaar overlijdt?

Wat gebeurt er met het onroerend goed van de erflater?

Het onroerend goed gaat over op de erfgenamen. Om het op hun naam te krijgen in het Kadaster is een verklaring van erfrecht nodig.

De eigenaar overlijdt

overlijdt

De eigenaar van een onroerend goed komt te overlijden. Een onroerend goed is bijvoorbeeld een huis, garagebox of vakantiewoning. Komt de eigenaar daarvan te overlijden, dan gaat het onroerend goed over op de erfgenamen.

Wie erfgenaam is, is wettelijke geregeld. Tenzij er een testament is opgesteld. Volgens het wettelijke erfrecht zijn eerst de partner en kinderen erfgenaam. Zijn die er niet? Dan zijn de ouders en broers en zussen erfgenaam. In een testament kan je ook iemand anders aanwijzen, bijvoorbeeld een goede vriend(in) of de buren.

Na het overlijden moet het onroerend goed ook op naam van de erfgenamen komen te staan. Dat kan met een verklaring van erfrecht. Dat is een verklaring van de notaris waarin deze aangeeft wie de erfgenamen zijn. Deze verklaring zal de notaris vervolgens in het Kadaster inschrijven. Op die manier komt het onroerend goed op naam van de erfgenaam te staan.

Kadaster wijzigen na overlijden

Het overschrijven in het Kadaster is noodzakelijk. In Nederland kennen we een sluitend systeem wie de eigenaar is van een onroerende zaak. Dat staat namelijk genoteerd in het Kadaster. Het is ook een keurige opvolgende lijn van eigenaren. Er kan dus geen stapje tussenuit gehaald. De eigenaar overlijdt en de opvolgers zijn de erfgenamen. Dus ook als de erfgenamen het object willen verkopen moet je in het Kadaster eerst kunnen zien dat zij eigenaar zijn geworden. Daarna pas kunnen zij het object leveren.

Doehetzelfnotaris

Heb je een verklaring van erfrecht nodig? Deze vraag je eenvoudig en zeer voordelig online aan via onze zustersite de DoeHetZelfNotaris.

Voor welke objecten is hypotheek mogelijk? 

Voor de aankoop van welke objecten is een hypotheek mogelijk? 

Je kunt voor de aankoop van elk object een hypotheek vestigen. Maar je kunt alleen op registergoederen een hypotheek vestigen. Bijvoorbeeld op een woning, stuk grond of een boot die in het Kadaster is ingeschreven.

Aankoop en hypotheek

hypotheek mogelijk

Voor de aankoop van objecten is een hypotheek niet wettelijk verplicht. Je kan bijvoorbeeld altijd iets geheel uit eigen middelen betalen, als je daarover beschikt. De wet zegt dus niet dat je voor de aankoop van een bepaald object verplicht een hypotheek moet hebben.

Wat betekent dit? Je kunt dan voor een lening voor bijvoorbeeld een boot de hypotheek op jouw woning verhogen. En met dat extra geldbedrag kan je de boot aankopen.  

Soms kan je dus een bestaande hypotheeklening verhogen. Bijvoorbeeld bij overwaarde. Met dat extra bedrag kan je ook andere zaken aanschaffen. Dan hoef je niet een nieuw hypotheekrecht te vestigen. Je verhoogt het bedrag dat je hebt geleend op bijvoorbeeld je huis. Daarvoor heb je in de meeste gevallen wel toestemming van de bank nodig.

Hypotheek vestigen

Vaak willen banken aankopen echter alleen financieren als zij een sterke zekerheid of onderpand, zoals een hypotheek, krijgen. En vaak is dat gekoppeld aan het object dat je aankoopt. Dus als je geld leent voor de aankoop van een vakantiewoning, dan wil de bank vaak ook een hypotheek op dat vakantiehuisje.

Met dat hypotheekrecht heeft de bank een sterke waarborg voor terugbetaling en aflossing van de rente en/of de lening. In ruil voor de lening geef jij – als hypotheekgever – de bank – als hypotheeknemer – dus een hypotheek op een object. 

Je kunt alleen op registergoederen een hypotheekrecht vestigen. Registergoederen zijn goederen die verplicht moeten worden ingeschreven in een register. Dat register is het Kadaster. Die inschrijving is een wettelijke verplichting.  

Waarop is dan een hypotheek mogelijk? Bijvoorbeeld een bedrijfspand, vakantiewoning, stuk grond of perceel of een teboekgesteld schip. Maar ook een appartementsrecht.

Waarop kan je geen hypotheek vestigen? Een stacaravan, chalet, of kleinere boot of auto is geen registergoed.

Geen hypotheek mogelijk wel een lening

Als je geen hypotheek kunt afsluiten dan kan je wel vaak een persoonlijke lening aangaan. De persoonlijke lening is niet gekoppeld aan het object dat je koopt. Die lening is aan jou als persoon gekoppeld. Jij mag het geld uitgeven aan wat jij wenst. Jij staat persoonlijk garant voor de rente en aflossingen.

Een hypotheek vestigen voor de aankoop van onroerend goed

Hoe vestig ik een hypotheek voor het kopen van onroerend goed?

Een hypotheek vestigen kan alleen via een notariële akte. De notaris maakt een hypotheekakte op. Na ondertekening van de hypotheekakte zal de akte worden ingeschreven in het Kadaster. Daarmee is de hypotheek op het onroerend goed gevestigd.

Vestigen hypotheek

Onroerend goed wordt vaak door middel van een hypotheek gefinancierd. Een hypotheek is een sterk recht voor de geldverstrekker of financier. Dat geeft namelijk een unieke recht op het onroerend goed. Wanneer je de rente of aflossing van de lening niet op tijd betaalt, dan kan de financier overgaan tot verkoop van het onroerend goed.  

Om een hypotheek te vestigen moet je eerst een partij hebben die jou het geld wil uitlenen. Dat is vaak een bank, maar dat hoeft niet per se. Je kan ook geld lenen bij familie, vrienden of een BV van een bekende. Het kan bijvoorbeeld ook de verkopende eigenaar zijn die de koopsom aan de koper uitleent. Al die partijen willen misschien een zekerheid voor terugbetaling van die lening. Die zekerheid zoek je dan in de vorm van een hypotheekrecht.

Soms kan je ook wel een bestaande hypotheek gebruiken of verhogen om meer geld te lenen voor de aankoop van ander onroerend goed. Vaak wil een bank of financier echter voor meer zekerheid een hypotheek op het nieuwe onroerend goed.

Vestigen via notaris

Je komt eerst een hypothecaire lening overeen. Daarna ga je bij een notaris de hypotheekakte opstellen. Daarmee geeft de hypotheekgever een hypotheekrecht aan de hypotheeknemer of hypotheekhouder. In de akte verklaar je dat je voor een bepaalde lening tot een bepaald bedrag een hypotheekrecht vestigt voor de financier. Die akte levert het bewijs van het hypotheekrecht op. Bij het opstellen van de hypotheekakte zal de notaris onderzoeken of de hypotheekgever wel bevoegd is om een hypotheek te vestigen.

Zonder hypotheekakte kan je geen hypotheekrecht vestigen. Dit is namelijk een wettelijke eis voor vestiging van een hypotheek.

De hypotheekakte moet worden ondertekend door de hypotheekgever en de hypotheekhouder. Zij kunnen iemand wel een volmacht verlenen om de akte namens hen te ondertekenen. Bijvoorbeeld een medewerker van het notariskantoor of een tussenpersoon. Een volmacht voor een hypotheekakte moet wel een notariële volmacht zijn. De notaris is namelijk verplicht om je persoonlijk uit te leggen dat je een belangrijke financiële verplichting aangaat.

Inschrijving hypotheekakte 

hypotheek vestigen

Let op. Met de ondertekening van de hypotheekakte is er nog geen hypotheek gevestigd. De ondertekende hypotheekakte moet vervolgens namelijk nog worden ingeschreven in het Hypotheekregister van het Kadaster. Met de inschrijving wordt de hypotheek pas daadwerkelijk gevestigd. Ook als er enkele dagen tussen de ondertekening van de akte en de inschrijving mochten zitten. Door de verplichte inschrijving kunnen anderen zien dat er hypotheekrecht rust op het onroerend goed. 

Je kan een afgeloste hypotheek laten doorhalen bij het Kadaster. Dat heet royement. Je kan via DoeHetZelfNotaris.nl heel voordelig een royement van je hypotheek regelen.

Je kan een hypotheek ook laten oversluiten. Dan moet je een nieuwe hypotheekakte afsluiten bij de notaris. Op dat moment haalt de notaris de oude inschrijving in het Kadaster door. 

Wanneer is een vaarbewijs voor boot nodig?

Wanneer heb ik een vaarbewijs voor een boot of schip nodig?

De binnenvaartwet en het binnenvaartbesluit bepalen wanneer je voor een boot of schip een vaarbewijs nodig hebt. De hoofdregel is dat je vaarbewijs nodig hebt voor een boot die meer dan 20 kilometer per uur kan varen en/of langer dan 15 meter is. Als je een boot bestuurt zonder het vereiste vaarbewijs, dan is dat strafbaar en riskeer je een boete en risico met je verzekering. Het is voor de aankoop van een boot daarom goed om te controleren of je een vaarbewijs nodig hebt. 

indeplaatsstelling

Vaarbewijsregels

Voor of bij de aankoop van een boot moet je aan een aantal zaken denken. Bijvoorbeeld of je wel of geen vaarbewijs nodig hebt.

De regels voor vaarbewijzen staan in de Binnenvaartwet en het Binnenvaartbesluit. De Binnenvaartwet zegt dat het verboden is om een boot te gebruiken zonder het daarvoor vereiste vaarbewijs. Je hebt dus niet altijd een vaarbewijs nodig. De regels daarover zijn uitgewerkt in het Binnenvaartbesluit. Daarin staat voor welke boten je dat dan nodig hebt.

Lengte en snelheid van de boot

De verplichtingen voor het vaarbewijs zijn gekoppeld aan de lente en de snelheid van de boot. Een vaarbewijs is verplicht als de boot: 

  1. Langer dan 15 meter is en/of
  1. Een maximumsnelheid van meer dan 20 kilometer per uur

Het komt er dus op neer dat je een aar aan één van beide eisen hoeft te voldoen.

Wat betreft de snelheid gaat het om de maximumsnelheid, niet om de PK’s of paardenkrachten van de motor. Kan de boot harder varen dan 20 kilometer per uur? Dan heb je een vaarbewijs nodig, ongeacht de lengte van die boot.

Wat betreft de lengte zijn het strenge marges. Wanneer je boot 14,99 meter lang is heb je er geen nodig. Als je boot 15,01 meter lang is, heb je dat wel nodig. Ook hier geldt dat bij een boot die langer is dan 15 meter het er niet toe doet hoe hard die dan kan varen.

Klein en Groot Vaarbewijs

Maar dan ben je er nog niet. Er zijn ook verschillende soorten vaarbewijzen. De belangrijkste categorieën zijn het Klein Vaarbewijs en het Groot Vaarbewijs. Voor boten die sneller dan 20 km/u kunnen en/of tussen de 15 meter en 25 meter lang zijn heb je een klein vaarbewijs nodig. Dat geldt dus voor de meeste recreatieve pleziervaartuigen, of zou een motor hebben of niet, maar ook jetski’s en waterscooters.

Het groot vaarbewijs is voor boten in de beroepsvaart en voor boten groter dan 40 meter.

Vaarbewijs 1 en 2

Dan heb je nog een onderscheid tussen de vaargebieden waar je met een vaarbewijs mag varen. Er bestaan twee verschillende soorten vaarbewijzen. Hieronder staat wanneer je welke nodig hebt: 

  • Vaarbewijs 1: rivieren, kanalen en meren 
  • Vaarbewijs 2: alle open wateren en binnenwateren, zoals de Waddenzee en het IJsselmeer 

Voor recreatieve en korte dagjes varen is vaarbewijs 1 dus vaak wel voldoende. 

Vaarbewijs halen

Heb je bepaald dat je een vaarbewijs nodig hebt? Dan is het vaak verstandig om dat voor of bij de aankoop van een boot te regelen. Via het CBR kan je een vaarbewijs halen. In tegenstelling tot rijbewijsexamens, is er geen praktijkexamen. Op deze website van het CBR kan je daar meer over lezen.

Voor een vaarbewijs moet je minimaal 18 jaar oud zijn.  

Als je gaat varen is het altijd verstandig om je te verdiepen in de vaarregels. Bekijk ook het Binnenvaartpolitiereglement. Voor de meeste boten is het zelfs verplicht om een kopie van het reglement aan boord te hebben.

Ligplaats en vergunning voor aankoop boot nodig?

Heb ik een ligplaats of vergunning voor de aankoop van een boot nodig? 

Voor de aankoop van een boot heb je niet verplicht een ligplaats of ligplaatsvergunning nodig. Die heb je alleen nodig als je jouw boot niet anders kwijt kan of wil dan op het openbare water. Vaak heb je voor het langere tijd gebruiken van een ligplaats in de gemeentehavens een ligplaatsvergunning nodig.

Ligplaats voor boot

vergunning

Je wordt of bent sinds kort de trotse eigenaar van een boot. Er komen bij de aankoop van een boot wat praktische zaken om de hoek kijken. Bijvoorbeeld de ligplaats van jouw boot. Kan je die zelf stallen of liever ergens aanmeren? Als je een boot koopt moet je die vervolgens natuurlijk ook ergens voor langere tijd kwijt kunnen. Dat kan soms wel op jouw eigen terrein of eigen water. Bijvoorbeeld met een eigen botenstalling. 

Een ligplaats staat los van een zogenaamd vaarvignet. Dat is een vergunning van een gemeente om in haar water te mogen varen.

Particuliere plek

Als je jouw boot niet bij jezelf wilt of kunt stallen of aanmeren heb je een ligplaats nodig. Een ligplaats is een parkeerplaats voor je boot. Je kunt ligplaatsen vinden in bijvoorbeeld een jachthaven of gemeentelijke haven.  Een ligplaats bij jouw huis is slechts van jou als jouw eigendom zich uitstrekt over het water.

Een ligplaats is dus niet verplicht voor de aankoop van een boot. Maar het is dus wel handig om te hebben. Afhankelijk van je eigen wensen kan je zorgen voor een ligplaats voor jouw boot.  

Soms heeft de verkoper al een particuliere ligplaats die je kunt overnemen of huren. Maar ligplaatsen zijn niet altijd zomaar los verhandelbaar, omdat die soms verbonden zijn aan een vereniging. Meestal is dat een watersportvereniging. Bespreek en regel dat goed in het koopcontract. Informeer ook bij de vereniging die de gewenste ligplaats beheert. 

Vergunning voor ligplaats

Veel gemeenten bepalen dat je voor een openbare (vaste) ligplaats in bijvoorbeeld de gemeentehaven of ergens anders op het openbare water, een vergunning nodig hebt. Oftewel een ligplaatsvergunning. Dat geldt voor ligplaatsen die niet door een vereniging worden beheerd. Het is vergelijkbaar met een parkeervergunning. 

Vaak is een ligplaatsvergunning nodig als je jouw boot voor langere tijd wil aanmeren. Zo bieden gemeenten voor toeristen die een dagje of een beperkte tijd een ligplaats nodig hebben de mogelijkheid om zonder vergunning een ligplaats te huren. Dan heb je dus geen ligplaatsvergunning nodig.

Een ligplaatsvergunning is dus ook niet verplicht of vereist voor de aankoop van een boot. 

Wil je jouw boot na de aankoop aanmeren op een plek waar je een vergunning nodig hebt? Let er dan goed op dat deze persoonsgebonden is. Dat betekent dat wanneer de verkoper al een ligplaatsvergunning heeft, je die niet kan overnemen. Je moet er dan zelf een aanvragen. De gemeente bepaalt de regels en voorwaarden die voor een ligplaatsvergunning gelden.  

Wil je weten of je er een nodig hebt? Informeer dan bij de gemeente waar je een ligplaats wilt hebben of je daarvoor een vergunning nodig hebt, hoeveel dat kost en welke regels daarvoor gelden. Zo voorkom je dat je voor verrassingen komt te staan.

0
    Je winkelwagen
    Je winkelwagen is leegTerug