Wanneer moet boot verkopen via notaris?

Wanneer moet boot verkopen via notaris?

Wanneer moet ik mijn boot via de notaris verkopen of overdragen? 

Als de boot die je wil verkopen een registergoed is, dan moet je die via de notaris overdragen. De wet bepaalt namelijk dat je voor het in eigendom van overdragen van een teboekgesteld schip een notariële leveringsakte of transportakte nodig hebt. Die akte wordt dan ingeschreven in het Kadaster. Daarmee lever je de boot aan de koper. Pas dan heb je de boot overgedragen aan de koper.

notaris

Boot verkopen via notaris

Wanneer je jouw boot wil verkopen of al hebt verkocht moet je er goed bij stil staan of de overdracht van de boot wel of niet via de notaris moet plaatsvinden. Hoewel er vaak hetzelfde mee wordt bedoeld, zijn het verkopen en overdragen van een boot of schip juridisch twee verschillende dingen.

Een boot verkopen kan je altijd zelf doen. Er is ook geen regel die zegt dat je een boot soms via de notaris moet verkopen. Ook niet als de boot een registergoed is, dus bij het Kadaster is ingeschreven. Je kunt dat zelf doen of via bijvoorbeeld een verkoopmakelaar als het om een bijzondere of hele duur boot gaat.

Verkopen en leveren van boot

Maar met alleen de verkoop ben je er nog niet. Je moet de boot ook nog ‘leveren‘ aan de koper. En pas met de levering wordt de boot ook eigendom van de koper. De levering vindt plaats door feitelijke levering. Voor een niet teboekgesteld schip is het overhandigen van de sleutels al voldoende. Voor overdracht voor zo’n schip hoef je dus niet langs de notaris te gaan. 

Levering teboekgesteld schip

Voor een boot die in het scheepsregister van het Kadaster is ingeschreven, dus een registergoed is, moet de levering wel altijd via de notaris plaatsvinden. Dat is wettelijk zo bepaald. Namelijk in artikel 3:89 van het Burgerlijk Wetboek. Eigendomsoverdracht via de notaris geeft de koper meer zekerheid. Zo zal hij/zij de identiteit van de partijen (moeten) controleren en controleren of de verkoper wel bevoegd is om de boot over te dragen aan de koper. Daarnaast zal hij/zij ook andere informatie over de boot (moeten) checken. Bijvoorbeeld of er een hypotheek of beslag op het schip rust.

Leveringsakte voor boot

De notaris stelt voor de verkoper en koper een notariële overdrachtsakte op. Ook wel een leveringsakte of transportakte. In die akte staat dat jij als verkoper jouw boot in eigendom overdraagt of levert aan de koper. Ook staan hier vaak de koopafspraken in vermeld. Of een verwijzing naar de koopovereenkomst of koopakte als die er is. Afhankelijk van de afspraken, kan de notaris de verkoopovereenkomst ook omzetten in een leveringsakte.

De verkoper en koper ondertekenen de leveringsakte bij de notaris. Maar je kunt er ook voor kiezen om een medewerker van het kantoor een volmacht te geven om namens jou te ondertekenen. Dan hoef je niet zelf langs het notariskantoor.

Inschrijving leveringsakte

Na ondertekening van de akte wordt die ingeschreven in het Kadaster. Pas met de inschrijving is de koper eigenaar geworden. Met de inschrijving is dan ook duidelijk wie de nieuwe eigenaar is. Dat kan je dan namelijk eenvoudig opzoeken in het Kadaster. 

Kosten

Verkoper en koper kunnen met elkaar afspreken wie de kosten betaalt. Zet dat bijvoorbeeld al in de verkoopadvertentie. Als je als verkoper de kosten van de notaris op je wil nemen, dan verkoop je vrij op naam. Je kiest dan ook de notaris. Wil je dat de koper de kosten betaalt? Dan is er sprake van kosten koper. Dan kiest de koper. 

Een teboekgesteld schip moet dus altijd via de notaris worden overdragen. Een ander optie is om de inschrijving door te halen. Dan is de boot geen registergoed meer en kan je de verkoop en overdracht dus zelf regelen met de koper. Doorhaling moet via de rechtbank Rotterdam.

Koopovereenkomst boot

Koopovereenkomst boot

Koopovereenkomst boot is een belangrijk document voor de verkoop van een boot. Je regelt alle aspecten van de koop, risico en prijs met dit contract. Zo weet je zeker dat je aan alle aspecten hebt gedacht.

Oorspronkelijke prijs was: 39,00.Huidige prijs is: 29,00. incl. BTW
Lees meer

Fiscale vrijstelling kamerhuur tabel 2024

Tot welke huur kan ik belastingvrij een kamer verhuren?

Je kun op jaarbasis belastingvrij bijna € 6.000,- euro kamerhuur ontvangen. De overheid wil stimuleren dat mensen een kamer verhuren. Daarom is er een belastingvrijstelling voor de verhuurders van een kamer. De bedragen worden jaarlijks aangepast.

Hoeveel is er fiscaal vrij van de kamerhuur

Jaarlijks publiceert de Belastingdienst de maximale vrijstelling van inkomsten uit kamerhuur. Je noemt dit de fiscale kamerverhuurvrijstelling. Blijf je onder die ontvangen huur, dan hoef je geen belasting te betalen over de opbrengsten. Onder huur verstaat men de huur en de servicekosten. Dat zijn eventuele vergoedingen voor energie, gebruik van meubilair en andere vergoedingen.

Maximale huur fiscale vrijstelling

JaarOntvangen huurPer maand
2024max. 5.998499,83
2023max. 5.881490,08
2022max. 5.711475,92
2021max. 5.668472,33
2020max. 5.506458,83
Tabel bedragen gepubliceerd door de rijksoverheid
fiscale vrijstelling

Huurtoeslag of andere toeslagen

Als je een kamer verhuurt in jouw huis dan moet de kamerhuurder zich inschrijven op jouw adres. Als je gebruik maakt van eventuele fiscale toeslagen, dan lopen die mogelijk gevaar. De inkomsten van de huurder worden bij jouw inkomen opgeteld. Je kunt dat voorkomen. Meld binnen vier maanden bij de Belastingdienst dat je gebruik maakt van de hospitaregeling. Je hebt dan recht op deze fiscale vrijstelling voor kamerverhuur. Op die manier behoud je de toeslagen.

Lees de hele uitleg over de toepasbaarheid van de fiscale kamerverhuurvrijstelling in ons artikel. Of lees even na wat de Rijksoverheid over de hospitaregeling te melden heeft.

Gemakkelijk kamerverhuren belastingvrij

Kan ik belastingvrij een kamer verhuren?

Ja dat kan, tot een bepaald bedrag en onder bepaalde voorwaarden hoef je geen belasting te betalen over de door jou ontvangen huur. Het moet dan wel gaan om een kamer in jouw huis en de huurder moet zich hebben ingeschreven op jouw adres.

Belastingvrij kamer verhuren

belastingvrij

Voor particulieren is er een vrijstelling van belasting over kamerverhuur, de kamerverhuurvrijstelling. Doel daarvan is om mensen te stimuleren om kamers te verhuren. De vrijstelling wordt jaarlijks aangepast aan de inflatie. Voor 2023 is de vrijstelling iets meer dan € 5.800. De tabel met de exacte fiscale vrijstelling van de huuropbrengsten ook per maand en van de afgelopen jaren staat op de site.

Drie voorwaarden voor vrijstelling kamerverhuur

Er zijn drie voorwaarden waar de kamerverhuur aan moet voldoen.

  1. Het gedeelte dat je verhuurde, maakte deel uit van jouw woning en was geen zelfstandige woning.
  2. Jij en de huurder waren tijdens de hele huurperiode ingeschreven bij de gemeente op het adres van jouw woning.
  3. De verhuur was niet van korte duur, bijvoorbeeld verhuur aan vakantiegasten.

Wat is vrijgestelde huur

belastingvrij

Het genoemde bedrag dat je belastingvrij kan ontvangen, gaat over het hele bedrag dat je ontvangt. Dus ook als je naast huur bijvoorbeeld een vergoeding voor gas en licht of meubilair hebt afgesproken. Kom je boven de vrijstelling, dan moet je de totale inkomsten opgeven. Dit zijn inkomsten uit overige werkzaamheden en bronnen. De Belastingdienst heeft ook veel informatie op de site over dit onderwerp.

In ieder geval moet je ook rekening houden met een beperking van de hypotheekrenteaftrek. Dat heeft te maken met het feit dat je alleen hypotheekrente kan aftrekken voor je eigen woning. Voor delen van de woning die je niet gebruikt als bewoning vervalt dan de aftrek. Bij te hoge inkomsten gaat de fiscus er namelijk vanuit dat je dan een deel van de woning niet voor eigen gebruik hebt. Waarmee de aftrekbaarheid van de hypotheekrente wordt beperkt.

Geen vrijstelling huuropbrengst

Ben je een professionele verhuurder dan speelt deze belastingvrijstelling over kamerverhuur niet. Alle inkomsten uit kamerhuur zijn dan belast. Voordeel is dat je ook alle kosten voor het gehuurde mag opvoeren. Dat kan je doen in een vennootschap of als zelfstandige.
De belastingvrijstelling geldt ook niet voor mensen die AIRBNB kamers aanbieden of een Bed & Breakfast hebben. Zij voldoen niet aan het derde criterium: geen vakantiegasten.

Kan verhuurder zomaar sloten vervangen?

Mag de verhuurder de sloten vervangen?

Nee, dat is nooit toegestaan zonder vonnis van de rechtbank. Het vervangen van sloten is namelijk een vorm van eigenrichting die in strijd is met de wettelijke regels van huurbescherming voor huurders.

Mag een verhuurder de sloten vervangen?

sloten vervangen

Verhuurder en huurder hebben via een huurovereenkomst allerlei verplichtingen tegenover elkaar. Eén van de belangrijkste plichten van de huurder is het betalen van de huur. De verhuurder moet het gehuurde ter beschikking stellen aan de huurder. Het kan voorkomen dat de huurder zijn huur niet betaalt en er een huurachterstand ontstaat. Ook kan de verhuurder andere redenen hebben om de huurder liever niet meer toe te laten.

Mag de verhuurder dan als drukmiddel of pressiemiddel de sloten vervangen van de gehuurde ruimte? Zo kan de verhuurder zorgen dat de huurder niet meer in de woning of winkel kan komen.

Sloten vervangen niet toegestaan

De huurder handelt in strijd met de huurovereenkomst als hij nalaat om de huur (tijdig) te betalen aan de verhuurder.

De verhuurder handelt ook in strijd met de huurovereenkomst. Als de verhuurder als reactie op de huurachterstand de sloten vervangt. De huurder is dan buitengesloten van de gehuurde woonruimte. Ondanks dat de sloten zijn vervangen vanwege een huurachterstand, is deze manier van handelen niet toegestaan. Zie bijvoorbeeld deze uitspraak van het Gerechtshof Den Bosch. Kan de huurder zijn huis niet in, dan kan de huurder de huur opschorten.

Het vervangen van sloten is namelijk een vorm van eigenrichting die in strijd is met de wettelijke regels van huurbescherming voor huurders. Een verhuurder kan dus ook niet geldig in een huurovereenkomst opnemen dat de verhuurder de sloten mag vervangen als de huurder zijn huur niet (op tijd) betaalt. Die afspraak is in strijd met de wet en dus ongeldig. De verhuurder mag de sloten ook niet vervangen als tijdelijke opschorting. Bijvoorbeeld dat hij zijn eigen verplichting om het gehuurde ter beschikking te stellen opschort in afwachting van betaling van de achterstallige huur.

Huurder kan toegang eisen

De huurder kan bijvoorbeeld in een kort geding procedure bij de rechter op korte termijn eisen dat de verhuurder de huurder alsnog toegang geeft tot het gehuurde pand, door afgifte van de sleutels van de vervangen sloten.

Huurovereenkomst ontbinden bij wanbetaling

Om een huurovereenkomst met een wanbetalende huurder te ontbinden, moet de verhuurder naar de rechter met het verzoek om de huurovereenkomst vanwege de huurachterstand te beëindigen. Alleen de rechter kan een huurovereenkomst ontbinden als de huurder zijn verplichtingen niet nakomt.

Wanneer kan verhuurder ontruimen?

Wanneer mag een verhuurder de huurwoning ontruimen?

Een huurwoning mag pas ontruimd worden na een ontruimingsvonnis. Daar zijn gronden voor. Ontruiming kan ook na overlijden van de huurder of als de huurder zich erbij neerlegt.

Woning ontruimen

Het sluiten van een huurovereenkomst schept voor de verhuurder en de huurder allerlei verplichtingen. Zo moet de verhuurder zijn woning ter beschikking stellen aan de huurder en moet de huurder (tijdig) de huur betalen aan de verhuurder. Als de huurder zijn verplichtingen niet nakomt, mag de verhuurder de gehuurde woning ontruimen. Wanneer mag dat ontruimen van een woning in het algemeen eigenlijk?

ontruimen

Ontruimingsvonnis

Het is een misverstand dat de verhuurder de woning zomaar mag ontruimen als de huurder in verzuim is met betaling van de huur of andere verplichtingen niet nakomt. De verhuurder mag ook niet eigenhandig de woning gaan ontruimen. De verhuurder mag ook eenzijdig niet de sloten vervangen.

Er is namelijk een ontruimingsvonnis nodig. Dat is een uitspraak van de rechtbank waarin de kantonrechter toestemming geeft om de woning te (laten) ontruimen op een door de rechter bepaalde datum. Voordat de rechter die toestemming geeft, moet de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen.

Door middel van een kortgeding procedure kan de verhuurder vrij snel de woning laten ontruimen. Let op: de huurder kan in hoger beroep gaan tegen het ontruimingsvonnis. Het vonnis is meestal uitvoerbaar bij voorraad. Dat wil zeggen dat ontruiming alsnog mag ook als de huurder in hoger beroep gaat. Dit is wel een risico voor de verhuurder als hij in de tussentijd dan de woning laat ontruimen.

Wanneer mag opzegging en ontruiming

Opzegging kan alleen met een geldige reden, bijvoorbeeld als de huurder zich niet gedraagt als een goed huurder.
Voorbeelden van gedrag dat wordt gezien als een niet goed huurder, in de gevallen dat de huurder:

  • een betalingsachterstand (van 2 of 3 maanden, niet slechts één dag) heeft laten ontstaan;
  • regelmatig/structureel te laat betaalt;
  • zonder jouw toestemming onderverhuurt;
  • ernstige stank- en/of geluidsoverlast veroorzaakt.

In het algemeen levert een huurachterstand van 3 maanden een opzeggingsgrond op. De verhuurder moet kunnen aantonen dat de huurder zijn verplichtingen niet nakomt.

Ook kan ontruiming mogelijk zijn als de verhuurder kan aantonen dat hij of zij de gehuurde woning dringend zelf nodig heeft. Let op: de rechter geeft niet zomaar een ontruimingsvonnis. De rechter zal daarbij een belangenafweging maken. Dan kan het voorkomen dat de rechter alsnog geen toestemming geeft tot ontruiming, ondanks dat de huurder zijn verplichtingen niet nakomt. Zo kan de hoogte van de huurachterstand ontruiming niet rechtvaardigen.

Een ontruimingsvonnis is niet nodig als de huurder zich neerlegt bij de opzegging en de woning zelf gaat verlaten. Als de huurder na opzegging niet zelfstandig de woning verlaat en dus niet akkoord gaat met de opzegging, is alsnog een ontruimingsvonnis nodig. De rechter moet de huurovereenkomst dan alsnog beëindigen.

Als verhuurder en huurder na verkrijging van een ontruimingsvonnis alsnog tot een betalingsregeling komen, dan mag de verhuurder besluiten geen gebruik meer te maken van het vonnis. Als de verhuurder failliet gaat dan zal de curator vaak de lopende huurovereenkomst beëindigen en vervolgens de woning laten ontruimen. Ontruiming mag ook indien de huurder is komen te overlijden.

Hoe woning ontruimen?

De verhuurder moet voor ontruiming een deurwaarder inschakelen, hij mag niet zelf tot ontruiming overgaan. De deurwaarder zal op basis van het ontruimingsvonnis de gehuurde woning mogen ontruimen. Het vonnis moet worden betekend aan de huurder, waarmee een laatste kans worden gegeven om de huurwoning zelf te verlaten.

De kosten voor ontruiming komen voor rekening van de huurder en ook de eventuele huurachterstand. Als de verhuurder toch zelf de woning ontruimt handelt hij veelal onrechtmatig, zodat de huurder schadevergoeding kan gaan eisen.

Wanneer kan huurder de huur inhouden?

Kan ik als huurder de huur inhouden?

Ja, in sommige gevallen kan je als huurder de huur een tijdje inhouden. Bijvoorbeeld als de verhuurder weigert om achterstallig onderhoud te verrichten. Je kan de huur alleen opschorten, dat wil zeggen dat je die later alsnog moet betalen.

De betaling van de huur opschorten

inhouden

Een huurder kan om wat voor redenen dan ook de huur niet meer willen betalen. In dat geval wordt gesproken van opschorting van de verplichting tot betaling van de huur aan de verhuurder. Opschorten wil niet zeggen dat je de huur niet meer hoeft te betalen. Je schort de betaling op (uitstellen dus). Hiermee heb je als huurder een sterk drukmiddel om de verhuurder tot actie over te laten gaan. In welke gevallen mag een huurder dat doen?

Opschorting moet gerechtvaardigd zijn

Een geldige reden om betaling van de huur op te schorten is wanneer er gebreken aan het gehuurde zijn die niet of onvoldoende door de verhuurder worden verholpen. Maar let op: een huurder mag niet zomaar altijd opschorten en opschorting heeft niet tot gevolg dat je geen huur meer verschuldigd bent.

De opschorting moet gerechtvaardigd zijn. Het gebrek moet dus voldoende ernstig zijn en zo ernstig dat kan worden gezegd dat de huurder in zijn huurgenot wordt geschaad. Vanwege deze hoge eisen zal het in praktijk vaak zo zijn dat slechts opschorting van een deel van de huurprijs en niet de gehele huur gerechtvaardigd is.

Voldoende samenhang

Ook moet er voldoende samenhang zijn tussen jouw opschorting van betaling en de verplichting van de huurder die niet wordt nagekomen. Over het algemeen bestaat die samenhang als de huurder opschort vanwege gebreken in het gehuurde (de woning of bedrijfsruimte).

Afspraken in huurovereenkomst

Lees in de huurovereenkomst na welke afspraken tussen jou en jouw verhuurder gelden bij opschorting. Uitsluiting van het opschortingsrecht is in de regel onredelijk bezwarend, waardoor de huurder niet aan die uitsluiting is gebonden.

Risico voor huurder bij inhouden huur

De huurder loopt een risico bij weigeren om de huur te betalen. Het kan namelijk zijn dat de reden waarom wordt opgeschort, geen geldige reden is. Dan blijkt achteraf dat de huurder wel moest doorgaan met betalen en de opschorting daardoor onrechtmatig is. Dat kan gevolgen hebben voor de huurovereenkomst, zoals ontbinding en vervolgens dan ontruiming van het gehuurde. De verhuurder kan in een kort geding betaling van de huurachterstand vorderen.

Brief aan verhuurder achterstallig onderhoud

Brief aan verhuurder achterstallig onderhoud

Laatste brief aan verhuurder om deze te dwingen tot het plegen van achterstallig onderhoud. Je kondigt aan dat als dat niet binnen twee weken gedaan wordt je de huur gaat inhouden. Je hebt als huurder niet veel mogelijkheden om een verhuurder tot actie te dwingen.

3,50 incl. BTW
Winkel nu

Verschil grond verhuren of in bruikleen

Wat is het verschil tussen grond verhuren en in bruikleen geven?

Voor huur en bruikleen van grond gelden verschillende wettelijke regels. Bij verhuur betaalt de huurder een geldbedrag, namelijk een huurprijs. Bij bruikleen betaalt de bruiklener niets, er is dus geen tegenprestatie. De bruiklener gebruikt de grond dus om niet. 

Grond verhuren of bruikleen

grond

Voor het in gebruik geven van grond kan je verschillende afspraken maken. Je geeft iemand jouw grond in gebruik, bijvoorbeeld om er iets op te bouwen. Je kunt bijvoorbeeld de grond verhuren of de grond in bruikleen geven. Maar wat is eigenlijk het verschil tussen verhuur en bruikleen? En waarom is het belangrijk om dat verschil te weten? 

Tegenprestatie

Het eerste en duidelijke verschil tussen verhuur en bruikleen is het bestaan van een tegenprestatie. Bij verhuur is er namelijk altijd een concrete tegenprestatie voor het gebruik van de grond (of het gebouw). Dat is namelijk de huurprijs.

Bij bruikleen is er geen tegenprestatie verschuldigd voor het gebruiken van de grond. De bruiklener mag de grond dus gratis gebruiken. Juridisch heet dat om niet. Bij bruikleen gaat het dus om uitlenen. 

Ook een logisch gevolg van bruikleen, de intentie van beide partijen is dat de lener de grond weer terug geeft aan de uitlener. Hier komt het belang van een contract al, daarin kun je een termijn voor het lenen overeenkomen.

De bruiklener moet goed zorgen voor dat wat in gebruik is gegeven. De wat ouderwetse juridische term is “als een goed huisvader”.

Bruiklenen is dus een vorm van uitlenen in tegenstelling tot verhuren.

Andere wettelijke regels

Voor huur en bruikleen gelden ook andere wettelijke regels, waarvan je vaak niet mag afwijken. Je kunt ook kiezen voor tijdelijke verhuur, met een huurvergoeding. Bij tijdelijke verhuur van alleen grond of een perceel heeft de huurder namelijk geen huurbescherming. De verhuurder mag de huurovereenkomst dus gemakkelijk beëindigen of opzeggen.  

Bij bruikleen geldt ook geen huurbescherming. Daardoor is het gemakkelijk om een bruikleenovereenkomst te beëindigen. Je mag de bruikleenovereenkomst namelijk ook zonder reden opzeggen. Wil je de regels over bruikleen nalezen? De regels staan in artikel 1777 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.

Huur of bruikleen

Ondanks dat bij tijdelijke verhuur en bruikleen geen huurbescherming geldt, is het toch wel van belang om te weten of het gaat om verhuur of bruikleen. Anders kan je achteraf worden geconfronteerd met allerlei wettelijke regels waarop je niet bedacht was.  

Los je dit op door je contract gewoon een huurovereenkomst of bruikleenovereenkomst te noemen? De titel boven een overeenkomst betekent niet zonder meer dat dit ook die overeenkomst is. Oftewel: een contract met de titel huur kan eigenlijk een bruikleenovereenkomst zijn. De titel zegt dus niet alles. Dat hangt namelijk af van de afspraken in het contract, dus de daadwerkelijke inhoud. Bij een discussie die tot een procedure bij de rechter leidt, zal de rechter kritisch naar de gemaakte afspraken kijken. 

Investeren en vermogensgroei met OG

Hoe word je steeds vermogender met een belegging?

Een eenvoudige manier is om de huuropbrengst te reserveren voor een nieuwe investering. Dan gaat de vermogenstoename werken als een vliegwiel.

Investeren in onroerend goed

Stap 1 is dat je wil gaan investeren in eenvoudig onroerend goed, bijvoorbeeld een garagebox of een vakantiehuis. Dat ga je doen om die te verhuren. Deze uitleg gaat uit van de huuropbrengst. Natuurlijk word je ook (vermoedelijk) rijker van een eventuele waardestijging. Die laten we hier buiten beschouwing. Ook rekent het voorbeeld niet met jaarlijkse huurverhogingen en frictieleegstand van bijvoorbeeld een maand.

Voor de fiscale vraag hoe de huuropbrengsten zijn belast, moet je het artikel over box 1 of box 3 lezen. Dan zal je zien dat de huuropbrengst in veel gevallen onbelast is.

investeren

Rekenvoorbeeld investering

Je koopt een garagebox met eigen geld. De box kost je € 20.000. Dat is inclusief de kosten voor de notaris, kadaster en overdrachtsbelasting. Je reserveert per jaar € 600 euro voor kosten, zoals een opstalverzekering, klein onderhoud en WOZ. Je vraagt een huur van € 200 per maand.

Dan ziet je jaarlijks begroting er als volgt uit:

Per jaarInkomenUitgaven
Huur12*20 0= € 2.400
Kosten € 600
Rente 3% van 15.000 € 450
Aflossing lening 20 jaar € 750
Netto Opbrengst€ 300

Na 11,1 jaar heb je dan aan huuropbrengsten je investering terugverdiend. Dat bedrag investeer je direct in een nieuwe garagebox. Nu gaat het plaatje er heel anders uitzien.

Per jaarInkomenUitgaven
Huur12*20 0= € 2.400
Kosten € 600
Rente 3% van 15.000 € 450
Aflossing lening 20 jaar € 750
Netto Opbrengst€ 300

Omdat je veel meer inkomsten hebt gaat je terugverdientijd extreem omlaag. Deze investering heb je nu in 5,6 jaar terugverdiend.

Per jaarInkomenUitgaven
Huur12*20 0= € 2.400
Kosten € 600
Rente 3% van 15.000 € 450
Aflossing lening 20 jaar € 750
Netto Opbrengst€ 300

De terugverdientijd is nu op 3,7 jaar!

Conclusie

Met dit simpele voorbeeld heb je in 20,4 jaar een maandelijkse opbrengst aan huur minus kosten van € 450 netto. Bovendien ben je eigenaar van drie garageboxen waarvan je de complete investering inmiddels hebt terugverdiend. Bij verkoop is de totale opbrengst belastingvrij in box 3.

notaris

Investeren met geleend geld nog rendabeler

Investeren met geleend geld kan nog gunstiger uitpakken. Nu zijn er ook direct meer risico’s. Als je een maand of langer geen huur ontvangt dan moet je wel rente en aflossingen betalen. Maar bij geleend geld heb je wel het voordeel van een zogenaamde hefboomwerking. Je koopt een garagebox voor € 20.000. Hiervoor leen je € 15.000 en breng je zelf € 5.000 in. In de tabel hieronder is een rente van 5% en leen je € 15.000 voor de aanschaf van je eerste garagebox.

Per jaarInkomenUitgaven
Huur12*20 0= € 2.400
Kosten € 600
Rente 3% van 15.000 € 450
Aflossing lening 20 jaar € 750
Netto Opbrengst€ 300

Nu heb je in 8,3 jaar de investering terugverdiend. Alleen was jouw investering maar € 5.000. Terwijl door de aflossingen de hele waarde van € 20.000 in jouw eigendom is gekomen over twintig jaar. Dat is nog afgezien van dat in deze opstelling de rente lager zal worden door de jaren.

WOZ betalen voor Garagebox

Betaal ik WOZ belasting over een garagebox?

Ja over alle onroerende zaken betaal je in Nederland Onroerende Zaak Belasting aan de gemeente. Die kan bij garageboxen die bestemd zijn voor de verhuur de beleggingswaarden hanteren.

OZB waardering garagebox

woz garagebox

Ook de garagebox is belast met OZB. De waardebepaling van garageboxen kan de gemeente naar eigen inzicht vormgeven. Ze kan de methode hanteren die ze voor woningen hanteert. Hierbij kijkt zij naar de verkooprijzen voor vergelijkbare objecten. Ook kan de gemeente aan de hand van een inlichtingenformulier de huurbepalingen uitvragen. Op grond daarvan kan zij een economische waarde van het object vaststellen. Daarbij maakt zij gebruik van de discounted-cash-flow methode. De regels staan in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken

Rechter eens met inspecteur

Kun je kiezen tussen de referentiewaarde of de beleggingswaarde? In 2012 heeft het Gerechtshof in Den Haag bepaalt dat de gemeente de referentiewaarde mag hanteren bij de waardering. Dat is de waarde die het object heeft in vergelijking met andere objecten in de buurt. De belegger die een aantal garages in bezit had wilde dat de beleggingswaarde werd gehanteerd. Die zou dan zoals in de branche gebruikelijk is op rond de acht tot tien keer de huuropbrengst liggen. Het Gerechtshof stelde de inspecteur in het gelijk.

Bedrijfsruimte gesloten door gemeente

Kan mijn bedrijfsruimte worden gesloten?

Ja, de burgemeester kan een bedrijfsruimte sluiten. Hiervoor moet sprake zijn van een verstoring van de openbare orde en/of een overtreding van de Opiumwet. De sluiting van een bedrijfspand is voor onbepaalde tijd.

Bedrijfsruimte sluiten

Een bedrijfspand kan onder bepaalde omstandigheden gesloten worden als jij of de huurder zich niet aan de regels houdt. Het sluiten van het bedrijfspand kan grote gevolgen hebben. Jij mag er als eigenaar niet meer in, maar de huurder ook niet. Je kan het pand niet aan iemand anders verhuren en loopt daardoor inkomsten mis, terwijl de vaste kosten wel doorlopen.

Zie ook: Huurder verricht illegale activiteiten.

Wanneer sluiten

De burgemeester kan een bedrijfspand sluiten wegens verstoring van de openbare orde of als er een overtreding van de Opiumwet is. Zie ook artikel 13b van de Opiumwet. Het doel van de sluiting is om de verstoring van de openbare orde te herstellen en/of de met de Opiumwet strijdige situatie te stoppen.

De burgemeester kan het pand sluiten als er sprake is van een verstoring van de openbare orde of als de openbare orde ernstig in gevaar is. Hiervoor is een spoedeisende situatie nodig. Denk bijvoorbeeld aan de aanwezigheid van wapens en munitie, illegaal gokken of heling. Ook als de openbare orde vanwege andere omstandigheden in gevaar is, kan de burgemeester het pand sluiten. Een veel voorkomende situatie is die waarbij een handgranaat of explosief bij een pand is neergelegd. Ook de beschieting van een pand is een dergelijke situatie. In al deze gevallen is in principe sprake van een verstoring van de openbare orde. In de Gemeente Amsterdam is dit dan ook een directe reden tot sluiting.

Gevolgen van de sluiting

De sluiting door de burgemeester houdt in dat niemand het pand mag gebruiken of betreden zonder toestemming van de burgemeester. Dus ook de eigenaar of de huurder van het pand niet. De sluiting van het pand is voor onbepaalde tijd. Het bevel tot sluiting kan worden ingetrokken indien de openbare orde voldoende is hersteld. Hiervoor dient een verzoek tot heropening ingediend te worden. Bij dit verzoek wordt er gekeken welke maatregelen er zijn genomen om nogmaals een schending van de openbare orde te voorkomen.

Wat kan de eigenaar doen?

De eigenaar van het pand kan bezwaar maken tegen de sluiting. Je hoeft je er dus niet bij neer te leggen.

bedrijfsruimte gesloten

De Raad van State heeft hier een uitspraak over gedaan. Hier ging het om een sluiting van een bedrijfspand voor 1 jaar nadat er cocaïne was gevonden in het pand. De verhuurders maakte bezwaar tegen dit besluit. Uiteindelijk kwamen zij bij de Raad van State uit, waar zij aangaven dat hen geen verwijt kon worden gemaakt. Ze hadden een huurder gevonden die zij al jaren kenden, die niet eerder in aanraking was geweest met de politie, met wie ze een schriftelijke huurovereenkomst sloten en die de huur betaalde via de bank. Een behoorlijk gangbare handelswijze dus. Bovendien inspecteerden de verhuurders het pand regelmatig waarbij ze nooit iets verdachts hebben opgemerkt.

In de beleidsregels stond dat bij een eerste constatering van (handel in) harddrugs, een sluiting voor de duur van 12 maanden zou volgen. De Raad van State zei dat de sluiting in overeenstemming was met het beleid, maar de burgemeester had het besluit onvoldoende gemotiveerd. De burgemeester had een afweging van alle omstandigheden en belangen moeten maken. De Raad van State twijfelde of de verhuurder een verwijt kon worden gemaakt en of de burgemeester dit besluit in redelijkheid had kunnen nemen.

Beleggen in OG Box 1 of Box 3

Beleggen in vastgoed valt dat in Box 1 of in Box 3?

De vraag in welke box het beleggen valt is niet eenduidig te beantwoorden. Er zijn wel richtlijnen wanneer de belegging naar Box 1 verhuist. Het is van groot belang dit vooraf goed te bestuderen.

Wat maakt het uit?

box 1

De belastingdruk in box 1 is heel anders dan die in box 3. Een investering in onroerend goed kan in box 3 vallen als het puur een belegging is. Box 3 is de vermogensbox. Is de belegging een manier om inkomen te genereren? Dan valt deze in box 1. Dat wil zeggen dat de opbrengsten gesaldeerd kunnen worden met de kosten. De eventuele winst is dan inkomen uit onderneming. Die is belast volgens het tarief van box 1. Heb je dus ook nog een regulier inkomen uit arbeid, dan zijn deze winsten in een hoge schijf belast.

Niet alleen de huuropbrengsten vallen dan in die box. Ook de opbrengst bij eventuele verkoop is in box 1 wel belast en in box 3 niet.

Wat zijn criteria?

In welk box de investering valt is een grijs gebied. In de loop van de tijd is er wel jurisprudentie verschenen over dit onderwerp. De kernvraag is of er sprake is van normaal vermogensbeheer (box 3) of meer dan normaal (box 1). In dat laatste geval is sprake van een onderneming.

Aan de hand van die uitspraken zijn wel enkele richtlijnen te geven. Bedenk wel dat het gaat om het samenstel van activiteiten en handelingen. De Belastinginspecteur zal een voorkeur hebben voor indelen in box 1. In het algemeen geldt: “hoe meer je doet aan de panden, hoe eerder het box 1 is”. Vaste jurisprudentie is: “een onderneming is een duurzame organisatie van kapitaal en arbeid, waarmee wordt beoogd door deelneming aan het maatschappelijke productieproces, winst te behalen. Van een onderneming is volgens deze jurisprudentie echter geen sprake indien de ontplooide activiteiten het normale vermogensbeheer niet overstijgen.”

Dat levert een reeks met toetsstenen op:

  • zelf exploiteren, zelf huurcontracten opstellen, zelf huurders zoeken, zelf de administratie voeren;
  • zelf verbouwen, klussen of renoveren;
  • hoge transactiesnelheid, dus veel aan- en verkopen met winst;
  • specifieke kennis hebben van de vastgoedwereld;
  • de omvang en aard van het aantal panden ook in verhouding tot de overige werkzaamheden.

Hoge Raad 2 juni 2017 bevestigt in een korte uitspraak Gerechtshof Den Haag van 5 augustus 2016.

Mogelijk voordeel van ondernemen?

Als deze criteria bepalend zijn voor wanneer er sprake is van een onderneming in het vastgoed, dan kan dat ook voordelen hebben. Is de belegging in box 2, doordat zij plaatsvindt via een BV? Dan zou door toepassing van deze criteria sprake zijn van ondernemen en niet van beleggen. In dat geval kan de bedrijfsopvolgingsgregeling gebruikt worden. Dat kan erfgenamen een behoorlijk hoeveelheid erfbelasting schelen.

Huurder verricht illegale activiteiten

Mijn huurder verricht illegale activiteiten. Wat kan ik hier tegen doen?

Allereerst probeer je de illegale activiteiten te voorkomen. Lukt dat niet? Ontbind dan per direct de huurovereenkomst en licht de politie in. Dit kan ook anoniem.

De criminele huurder

Jij verhuurt een bedrijfspand, een loods of een garagebox. Daarbij loop je als verhuurder altijd het risico dat de huurder dingen doet die niet door de beugel kunnen. Dat is voor een deel ook te verwachten. Bergingen en loodsen zijn vaak op terreinen met minder sociale controle en toezicht. Dat trekt ook mensen die liever niet teveel pottenkijkers hebben.

Wat zijn illegale activiteiten?

Illegale activiteiten zijn allerlei activiteiten die verboden zijn. De meest bekende zijn wel die volgens de Opiumwet. Denk hierbij aan drugs kweken, produceren of verhandelen. Maar denk ook aan opslag van illegaal vuurwerk en gestolen goederen.

illegale activiteiten

Maar het kan ook zijn dat de huurder in strijd met het bestemmingsplan handelt, of een auto stalt in een garage die daar niet voor bedoeld is. Wat kan je als verhuurder hier tegen doen?

Controleer eerst de huurovereenkomst. Heb je hierin een bepaling opgenomen over het beëindigen van de huurovereenkomst als het gehuurde voor andere doeleinden wordt gebruikt dan van te voren is afgesproken? Wat staat er in de overeenkomst over beëindiging van de huur?

Risico’s voor de verhuurder

Als eigenaar van het gehuurde ben jij verantwoordelijk. Dus als er illegale activiteiten plaatsvinden in jouw bedrijfspand, dan loop je meerdere risico’s. De risico’s zijn:

  • Opdraaien voor de schade. Een verzekeraar vergoedt niet de schade die is ontstaan door illegale activiteiten. Ook al wist je zelf niet dat de illegale activiteit daar plaatsvond. Je kan de schade verhalen op de huurder, maar die zal dan al lang vertrokken zijn en onvindbaar.
  • Brand- en ontploffingsgevaar. Als er een drugslab of hennepkwekerij is, is er een kans op brand door oververhitting of kortsluiting. Bij een ontploffing kan jij aansprakelijk zijn voor schade door rondvliegende delen van je pand. De kosten voor de elektriciteit zijn in eerste instantie voor rekening van de verhuurder.
  • Schade aan het verhuurde. Een huurder die bezig is met illegale activiteiten zal zich niet druk maken om schade aan het gehuurde. Denk aan het boren van gaten in de muren en vloeren, het verleggen van leidingen en het omhakken van muurtjes. De activiteiten zelf kunnen ook leiden tot schade, zoals schimmelvorming.
  • Rechtsgevolgen. De verhuurder is eindverantwoordelijk. Die draait dus op voor de schade en de kosten die daarbij komen kijken. Maar de verhuurder is zelf ook strafbaar. Van de verhuurder wordt verwacht dat hij/zij er alles aan doet om illegale activiteiten te voorkomen. Kan de verhuurder niet aantonen dat die er alles aan heeft gedaan om de activiteiten te voorkomen? Dan kan de verhuurder strafrechtelijk worden vervolgd. Dat betekent een strafblad, boete, taakstraf of zelfs een gevangenisstraf.
  • Sluiting van het pand. De gemeente kan een bestuursrechtelijke sanctie opleggen. De gemeente kan het pand sluiten en/of een bestuurlijke boete opleggen. Deze boete wordt dan opgelegd aan de verhuurder, omdat die eigenaar is van het pand. Bij sluiting van het pand kan je maanden niet verhuren, met alle schade van dien.
  • Medeplichtigheid. Als je weet dat jouw huurder illegale activiteiten verricht en jij doet er niets aan, dan ben je als verhuurder medeplichtig aan het misdrijf.

Wat te doen

Allereerst wil je voorkomen dat er illegale activiteiten plaatsvinden. Dat kan je doen door regelmatig langs te gaan, camera’s op te hangen en te informeren bij de buren of zij vreemde activiteiten zien in het gebouw. Je moet als verhuurder actief zijn om de activiteiten te voorkomen.

Ben jij erachter gekomen dat jouw huurder illegale activiteiten verricht? Zeg dan direct de huurovereenkomst op en licht de wijkagent en de politie in. Dit kan ook anoniem. Je kan het pand daarna ontruimen.

Activiteiten in strijd met de huurovereenkomst

Verricht de huurder activiteiten die in strijd zijn met de huurovereenkomst? Zoals het stallen van een auto in een garage die daar niet voor bedoeld is. Of handelt de huurder in strijd met het bestemmingsplan? Dat zijn zaken die jou als verhuurder veel geld kunnen kosten. Bijvoorbeeld doordat bij stallingen van voertuigen een ander BTW-regime van toepassing is.

Geef de huurder direct aan dat hij niet handelt volgens hetgeen is overeengekomen in de huurovereenkomst. Je kan de huurder een termijn stellen om dit ongedaan te maken, maar dat ben je niet verplicht. Blijft de huurder zijn activiteiten verrichten? Dan kan je de huurovereenkomst opzeggen.

0
    Je winkelwagen
    Je winkelwagen is leegTerug
    Verder winkelen