Huurovereenkomst beëindigen

Huurovereenkomst beëindigen

Hoe kan ik de huurovereenkomst beëindigen?

Als de huur is aangegaan voor bepaalde tijd, eindigt deze vanzelf. Is de huur aangegaan voor onbepaalde tijd? Dan moet je de huur opzeggen. Doe dit via een aangetekende brief. Houd ook de termijn in de gaten die in de huurovereenkomst zijn opgenomen.

beëindigen

Huurovereenkomst beëindigen

Je wilt de huur beëindigen. Maar hoe doe je dat?

Is de huurovereenkomst aangegaan voor bepaalde tijd? Bijvoorbeeld voor één jaar. Dan eindigt de huurovereenkomst na die periode automatisch. Opzegging is dan niet vereist. Ondanks dat, meldt altijd schriftelijk dat je de huur niet gaat verlengen. Als de huurder na het goedvinden van de verhuurder gebruik blijft maken van het gehuurde, wordt de huurovereenkomst namelijk verlengd voor onbepaalde tijd.

Is de huurovereenkomst aangegaan voor onbepaalde tijd? Dan eindigt deze alleen door opzegging.

Houdt bij de opzegging minimaal de opzegtermijn aan die in de huurovereenkomst is overeengekomen. Meestal ligt dit termijn tussen één maand en drie maanden. Je zegt de huur dan per aangetekende brief op. Je hoeft hier geen redenen voor de opzegging in op te nemen.

Gaat het om een overige bedrijfsruimte? Dan vindt de opzegging plaats tegen een termijn van tenminste één maand.

beëindigen

Let op, de huurovereenkomst eindigt niet automatisch door het overlijden van de huurder of verhuurder. In de huurovereenkomst kan van deze regel worden afgeweken. Meer weten over de huurovereenkomst en overlijden? Kijk dan op onze zustersite Vaarwel.nl.

De wettelijke regeling is terug te vinden in de artikelen 7:228 tot en met 7:231 van het Burgerlijk Wetboek.

Huurbescherming

In bepaalde gevallen is er sprake van huurbescherming, zoals bij het huren van een woonruimte. Dan gelden er strengere eisen voor het opzeggen van de huur. Dat kan niet zomaar. Alleen op basis van een wettelijke opzeggrond kan de huur worden opgezegd. En de wet stelt termijnen voor deze opzegging. Zie artikel 7:271 en verder van het Burgerlijk Wetboek.

Oplevering, borg, sleutels en dergelijke

Nadat de huur is opgezegd maken de huurder en verhuurder een afspraak over de oplevering. Wanneer wordt het verhuurder opgeleverd en in welke staat? Daarom is het belangrijk dat je bij aanvang van de verhuurperiode hebt vastgelegd hoe het gehuurde opgeleverd moet worden. Zorg ook dat de sleutels, of andere toegangsmiddelen, worden overgedragen. Zijn er nog andere materialen die je de huurder ter beschikking hebt gesteld? Zorg dan dat deze ook worden overgedragen.

Meestal is er een borg betaald aan het begin van de huurperiode. De verhuurder moet deze aan de huurder terugbetalen als het gehuurde zoals afgesproken is opgeleverd. Is er schade ontstaan door de huurder? Dan kan de verhuurder een gedeelte van de borg inhouden om de schade te herstellen.

Stacaravan onroerend of roerend?

Is een stacaravan onroerend of roerend?

Een stacaravan is onroerend als het aan een aantal voorwaarden voldoet. De stacaravan moet duurzaam met de grond zijn verbonden en het moet duidelijk zijn dat deze duurzaam ter plaatse zal blijven.

Stacaravan onroerend of roerend

onroerend of roerend

Het is van belang om te weten of een stacaravan onroerend of roerend is. Dit heeft namelijk gevolgen voor de eigendom van de stacaravan. Als de stacaravan een onroerende zaak is, is deze door natrekking eigendom van de eigenaar van de grond. Dit heeft weer gevolgen bij de verkoop of faillissement van de camping (of ander terrein) waar de stacaravan staat.

Bijna alle stacaravans zijn onroerend, en dus door natrekking eigendom van de eigenaar van de grond. Als de camping (of ander terrein) wordt verkocht of failliet gaat, valt jouw stacaravan hier ook onder.

Voorwaarden

Een stacaravan is onroerend als het aan een aantal voorwaarden voldoet. Deze voorwaarden zijn vastgelegd in een uitspraak van de Hoge Raad; het Portacabin-arrest.

  • De stacaravan moet duurzaam met de grond zijn verenigd doordat het naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Het is daarbij niet van belang of het technisch wel of niet mogelijk is om de stacaravan te verplaatsen.
  • Er wordt gekeken naar de bedoeling van de bouwer.
  • De stacaravan moet duurzaam ter plaatse blijven en dit moet naar buiten kenbaar zijn. Het moet voor anderen duidelijk zijn.
  • De verkeersopvattingen kunnen niet worden gebruikt om te bepalen of iets roerend of onroerend is. Zij kunnen wel als aanwijzing dienen.

De meeste stacaravans zullen aan deze criteria voldoen en aangemerkt als onroerend. Voor zowel de recreant als de ondernemer is duidelijkheid over de status van de stacaravan van belang.

Van wie is de stacaravan?

Een onroerende zaak wordt door natrekking eigendom van de eigenaar van de grond. Staat de stacaravan op een recreatiepark? Dan is de stacaravan door natrekking eigendom van de eigenaar van het recreatiepark. De eigenaar van de grond heeft dan het juridisch eigendom. De recreant heeft het economisch eigendom.

Dit geldt ook als de stacaravan op een ander terrein staat. De stacaravan is dan door natrekking eigendom geworden van de eigenaar van de grond.

De gevolgen hiervan zijn vergaand. De eigenaar heeft alle rechten over de stacaravan. Waaronder het recht van sloop en of verwijdering. De vraag of een stacaravan dus onroerend of roerend is blijkt in de praktijk van groot belang.

Natrekking voorkomen

Je kan een recht van opstal vestigen om te voorkomen dat de stacaravan wordt nagetrokken door de grondeigenaar. Zo blijf jij juridisch eigenaar van de stacaravan. De grondeigenaar moet hier wel mee akkoord gaan. Het recht van opstal wordt gevestigd bij notariële akte en ingeschreven in het Kadaster.

Je kunt ook het stuk grond kopen. Dan blijf je eigenaar van de stacaravan en ben je ook eigenaar van de grond. Nadeel hiervan is dat je nog steeds afhankelijk bent van de regels die op het recreatiepark gelden, zoals onderhoud en het tarief voor gebruik van de faciliteiten op het recreatiepark. Het kopen van grond is alleen mogelijk als de grond ook is opgedeeld in delen die verkocht kunnen worden. Het terrein moet zijn gesplitst. Is het een park dan zijn de gezamenlijke eigenaren van de grond lid van een vereniging van eigenaren.

De verkoop van grond en de levering moet plaatsvinden bij een notaris. Hier zijn dus kosten aan verbonden. Ook moet er overdrachtsbelasting betaald over de koopsom. De wijziging van de eigendom moet ingeschreven in het Kadaster. Kortom, ook deze oplossing heeft nogal wat voeten in de aarde.

Wat niet werkt is onderling iets afspreken. Het onderscheid onroerend of roerend is een juridische vraag die je niet onderling kunt bepalen.

Recht op huurbescherming

Wanneer heb ik recht op huurbescherming?

Je hebt recht op huurbescherming als je een woning, appartement of kamer huurt. Ook medehuurders kunnen recht hebben op deze bescherming. Maar niet bij alles wat je huurt heb je recht op huurbescherming.

Huurbescherming

Je hebt recht op huurbescherming als je een huis, appartement of kamer huurt. Ook heb je huurbescherming als je een woonwagen huurt die op een vaste plek staat. Dat houdt in dat de verhuurder niet zomaar de huur mag opzeggen. De huurder wordt hier beschermd door de wet.

Per 1 juli 2022 hebben huurders van een woonboot op een ligplaats ook huurbescherming. Dit is geregeld in de artikelen 7:233 van het Burgerlijk Wetboek. Deze bepaling regelt dat huurders van een ligplaats voor een woonboot een gelijkwaardige bescherming krijgen als huurder van een woning. Hierdoor krijgen huurders van een woonboot dezelfde bescherming als een huurder van een woonruimte.

Huurbescherming zorgt ervoor dat de verhuurder de huur alleen mag opzeggen met een wettelijk geldige reden. Dit heet een opzeggingsgrond. Als de verhuurder geen wettelijk geldige reden heeft, dan mag hij de huur niet opzeggen. Tenzij de huurder akkoord is met de opzegging. Daarnaast moet je verhuurder de huur schriftelijk opzeggen en met een bepaald termijn.

De wettelijke regels over huren en huurbescherming van een woonruimte staan in artikelen 7:232 t/m 7:282 van het Burgerlijk Wetboek.

huurbescherming

Medehuurder

Ook de partner of andere huisgenoten van de huurder hebben recht op huurbescherming. Ben je echtgenoot of geregistreerd partner? Dan ben je automatisch medehuurder.

Als dat niet het geval is dan moet je een verzoek doen bij de verhuurder. Je vraagt dan aan de verhuurder erkenning van het medehuurderschap. De verhuurder moet dan binnen 3 maanden reageren op het verzoek. Krijg je geen reactie van de verhuurder, of wijst hij het verzoek af? Dan kan je de rechter om medehuurderschap vragen.

De rechter kijkt dan of je aan de volgende voorwaarden voldoet:

  • Er is een ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding‘. Dat houdt in dat je minimaal 2 jaar moet samenwonen. Dit kan je bewijzen als je staat ingeschreven bij de gemeente. Ook moet je met jouw partner de kosten voor de gezamenlijke huishouding delen.
  • Je kan de huur in je eentje voldoen.
  • Het mag op dit moment niet de bedoeling zijn dat je zelf hoofdhuurder wordt.
  • Je moet een huisvestigingsvergunning voor de woning kunnen krijgen als dat nodig is.

Onderhuurder

Bij onderhuur moet er een onderscheid worden gemaakt tussen het huren van een zelfstandige woonruimte en een onzelfstandige woonruimte. Een zelfstandige woonruimte is een woonruimte met een eigen voordeur, toilet, keuken en badkamer. Een onzelfstandige woonruimte deelt deze ruimtes.

Huurbescherming zelfstandige woonruimte: Als de hoofdhuurder opzegt of overlijdt, is de onderhuurder de nieuwe hoofdhuurder. De verhuurder hoeft hier geen toestemming voor te geven. Hier ben je dus beschermt. Stuur een brief aan de verhuurder om te laten weten dat jij de nieuwe hoofdhuurder bent. De verhuurder kan dan binnen 6 maanden het huurcontract stopzetten via de rechter. De rechter kan het huurcontract stopzetten als:

  • Je de huur niet (meer) kan betalen;
  • Je ging onderhuren met als bedoeling om hoofdhuurder te worden;
  • De situatie onredelijk is. Bijvoorbeeld als je als 35-jarige hoofdhuurder bent in een seniorenwoning; of
  • Je geen huisvestingsvergunning hebt.

Huurbescherming onzelfstandige woonruimte: Je mag niet zonder toestemming van de verhuurder een onzelfstandige woonruimte huren. Doe je dat toch? Dan is er geen sprake van huurbescherming. De verhuurder kan jou dan de woning uitzetten.

Winkelwoning

Bij een winkelwoning ligt jouw woning in hetzelfde gebouw als jouw winkel of kantoor. Mogelijk gelden hier de regels voor de huur van een winkel of kantoor. Dan heb je ook minder huurbescherming.

Bedrijfsruimte

Voor het huren van bedrijfsruimte gelden er andere regels dan voor het verhuren van een woning. Als er een huurovereenkomst tot stand is gekomen voor een bedrijfsruimte heeft de huurder op grond van artikel 7:292 van het Burgerlijk Wetboek recht op huurbescherming. De huurovereenkomst geldt voor 5 jaar, en daarna automatisch voor nog een periode van 5 jaar. De huurder kan de overeenkomst na 5 jaar, zonder opgaaf van redenen, opzeggen. De huurder moet wel rekening houden met het opzegtermijn.

De partijen kunnen onderling ook een andere opzegtermijn overeenkomen, maar dit mag niet ten nadele zijn van de huurder. Na vijf jaar kan ook een huuraanpassing volgen (een herziening van de huur omlaag of omhoog)

Let op, er zijn verschillende soorten bedrijfsruimte. Je hebt de 290-bedrijfsruimte en 230a-bedrijfsruimte. Lees ook: Verschil overige en gewone bedrijfsruimte.

Geen huurbescherming

Voor bepaalde woningen geldt geen huurbescherming. Het gaat dan om:

Mondelinge overeenkomst

Ook als er mondeling afspraken zijn gemaakt over de huur geldt dat de huurder recht heeft op huurbescherming. Maar, als er een geschil ontstaat is het lastiger om te bewijzen wat er precies is afgesproken. Het is dus van belang om de afspraken altijd schriftelijk vast te leggen.

Boot financieren

Hoe financier ik de aankoop van een boot?

Als je niet zelf over geld beschikt dan moet je dat op een andere manier regelen. Je kan dat geld lenen, soms met een hypotheek, of met een leasecontract. Alternatieven zijn nog om samen met anderen de boot te gaan delen.

boot financieren

Hoe financier ik de aankoop van een boot?

Je hebt een boot of schip gevonden. Nu is het een zaak om de boot te kopen en aan geld te komen. Heb je dat geld op je rekening staan, dan is dat geen probleem. Maar wat als je niet zoveel geld beschikbaar hebt. Er zijn verschillende manieren om een boot te financieren. Lees hier de verschillende mogelijkheden en beslis welke optie het best bij jou past.

Persoonlijke lening

Als het om een kleiner bedrag gaat (minder dan €20.000,-) kan een persoonlijke lening ook een goede optie zijn. Het afsluiten van een persoonlijke lening kan relatief eenvoudig, zowel bij banken als in de informele sfeer. Bij een persoonlijke lening zijn de rentekosten vaak wat hoger. Zo financier je dus tegen relatief hoge kosten de aankoop.

Lees ook: financieren met persoonlijke lening

Scheepshypotheek

Voor sommige boten kan je een hypotheek afsluiten. De boot moet dan wel zijn ingeschreven in het Nederlandse scheepsregister. Anders kan er geen hypotheek op worden gevestigd. Met een scheepshypotheek is de boot het onderpand van de lening. De rente op een scheepshypotheek ligt lager dan de rente op een persoonlijke lening.

Gangbare normen voor een scheepshypotheek zijn:

  • Financiering 50% tot 80% van de aankoopprijs;
  • Minimum bedrag van 20.000 euro;
  • Looptijd van 10 tot 15 jaar.

Boot leasen

Je kan een boot ook leasen. Hier zijn twee opties voor. Net als bij een auto bieden dealers tegenwoordig “personal lease” aan. Het is een vorm van financiering waarbij de dealer een aantal kosten voor zijn rekening neemt. Niets is voor niets, dus in de leaseprijs zit een serieuze rentecomponent. Er is ook een groot voordeel, alle risico’s en onderhoud zitten in de leaseovereenkomst. Als je zakelijk een boot koopt, of als ZZP-er dan kan je mogelijk in aanmerking komen voor “financial lease”. Dat is een financiering met de boot als onderpand. Hier zijn verschillende voor- en nadelen. Belangrijke voordelen zijn dat bij de zakelijke aanschaf, onder andere de BTW aftrekbaar is. Je moet de boot dan wel zakelijk exploiteren, dus bijvoorbeeld verhuren. Uitsluitend zelf in je zakelijke gefinancierde boot varen is niet toegestaan.

Boot huren of delen

In plaats van een boot te kopen kan je er ook voor kiezen om een boot te huren. Online zijn er verschillende websites die boten ter verhuur aanbieden. Op deze manier heb je alleen met huurkosten te maken.

Ook omgekeerd is het mogelijk om jouw boot te verhuren. Hiermee krijg je opbrengsten die je mogelijk kunt gebruiken om de aankoop van de boot te financieren. Je leent bijvoorbeeld het geld voor de aankoop van een financier. Daarna betaal je het deels terug via de verhuur van de boot. Houd bij het opstellen van een begroting met dergelijke opbrengsten ook rekening met mogelijke tegenvallers. Het is verleidelijk jezelf rijk te rekenen. Maak ook een variant met een slechte zomer waarin niemand een boot wil huren.

Je kan ook een boot delen. Op deze manier kun je ook de kosten van de boot delen. Leg de afspraken wel goed vast om onenigheid te voorkomen.

Afschrijven bij verhuur, handig

Hoeveel kan ik afschrijven op een verhuurd object?

De afschrijving op een verhuurd object mag niet onder de WOZ waarde komen. Als uitgangspunt neem je de totale aanschaf, dus inclusief alle kosten minus de grondprijs. De afschrijvingstermijn ligt dan tussen de 30 en 50 jaar.

Afschrijven op een verhuurd object

Als je zakelijk een garage, berging, of ander object gaat verhuren kan je daarop afschrijven. Afschrijven wil zeggen dat je ieder jaar een klein stukje van de aanschafprijs van je winst mag aftrekken. De Belastingdienst heeft hiervoor regels opgesteld. Het maakt daarbij niet uit of je in de IB of in de VPB sfeer gaat verhuren. Hoe werkt dat afschrijven op een garagebox bijvoorbeeld?

afschrijven

Aanschafprijs

De waarde waarover je begint met afschrijven is de totale aankoopsom. Dat is dus de aankoopprijs maar dan vermeerderd met de kosten van de makelaar, de notaris, het kadaster en dergelijke. Ook de overdrachtsbelasting mag je meenemen. Is de transactie met BTW belast? Dan kan je de BTW meenemen voor zover je die niet kan verrekenen.

Duur van de afschrijving

De afschrijvingstermijn van onroerend goed is een redelijke termijn. Die ligt tussen de 30 en de 50 jaar. De termijn kan korter zijn als er redenen zijn om aan te nemen dat het object een kortere levensduur zal hebben. Bijvoorbeeld omdat het tijdelijk is gebouwd of heel slecht onderhouden is.

afschrijven

Aftrek van de grondwaard

Van de aanschafprijs moet je de grondwaarde aftrekken. Grond wordt niet minder waard doordat je die gebruikt. Aan het einde van de levensduur van de garage, heb je altijd nog de grond. Om de waarde van de grond te berekenen moet je even op zoek. Neem het aantal vierkante meters en vermenigvuldig dat met de waarde van bouwgrond in de regio.

Een goed alternatief is om bij de koop de verkopende partij een splitsing van de bedragen voor de grond en de opstal te vragen.

De bodemwaarde

Je mag niet naar 0 euro afschrijven. De bodem tot waar je kan afschrijven noemt men de bodemwaarde. Dat is de WOZ-waarde. Je kan dus niet lager afschrijven dan de WOZ-waarde.

Voorbeeld

De aanschafprijs van een garagebox is € 30.000. Voor kosten koper en belastingen nemen we € 6.000. De totale aanschafwaarde is dan € 36.000. Hier moet nu de grondprijs vanaf. Die kan enorm variëren. Maar we nemen € 300 per vierkante meter en de garage is 12 vierkante meter. De grondwaarde is dan € 3.600. De afschrijvingsgrondslag is dan € 36.000 minus € 3.600 dat is € 32.400.

De garage gaat 30 jaar mee. De jaarlijkse afschrijving is € 1.080 (32.400 gedeeld door 30).

De WOZ waarde is meestal iets onder de aanschafprijs. Een schatting is dat die bijvoorbeeld ligt op € 27.500. Je kan dus zeker een paar jaar afschrijven. Tot de boekwaarde gelijk is aan de WOZ-waarde. Dat kan ook sneller bereikt als de gemeente de WOZ-waarde naar boven bijstelt.

Kleinschaligheidsaftrek voor je investering

Wanneer heb ik recht op kleinschaligheidsaftrek?

Kleinschaligheidsaftrek is een stimulans voor ondernemers om te investeren. Je hebt recht op kleinschaligheidsaftrek als je ondernemer bent in Nederland en tussen de € 2.846,- en € 387.580,- investeert in bedrijfsmiddelen voor jouw onderneming.

Kleinschaligheidsaftrek in 2024

kleinschaligheidsaftrek

De kleinschaligheidsinvesteringsaftrek (KIA) is een belastingstimulering. Doel is om kleine bedrijven te stimuleren te investeren. Je kunt gebruik maken van deze regeling als je ondernemer bent. Dat wil zeggen dat je deze regeling ook kan gebruiken als je bijvoorbeeld een vakantiewoning aanschaft of als je een bedrijfspand of garagebox aankoopt. Iedereen kan namelijk opteren om ondernemer te zijn, ook als ZZP-er of particuliere ondernemer.

De investeringsaftrek is behoorlijk fors. Je mag een bedrag aftrekken van de winst. Bij een investering in 2024 tussen de € 2.846,- t/m € 69.765,- is de aftrek 28% van het investeringsbedrag. Dat wil zeggen dat je een dergelijk bedrag van je winst kan aftrekken in dat jaar.

Is de investering hoger tot praktisch € 129.000 dan kun je € 19.535 aftrekken. De exacte bedragen en percentages staan op de site van de Belastingdienst en worden jaarlijks aangepast.

Uitzondering bij verhuur

Bedrijfsmiddelen die voor minimaal 70% bestemd zijn voor de verhuur komen niet in aanmerking voor de kleinschaligheidsaftrek. Je kan de KIA dus niet gebruiken als je bijvoorbeeld een garagebox aanschaft voor de verhuur. Dat is anders bij een vakantiewoning. Koop je een vakantiewoning en opteer je voor BTW-ondernemerschap, dan kan je toch gebruik maken van de KIA. In dat geval moet de vakantiewoning voor maximaal 70% beschikbaar zijn voor de verhuur. Dat heeft ook gevolgen voor de aftrekbaarheid van de BTW op de aankoopsom.

Wanneer is er huur van overige bedrijfsruimte?

Wanneer is er sprake van huur van ‘overige bedrijfsruimte’?

Juridisch is het begrip overige bedrijfsruimte, te verhuren objecten die geen winkel of detailhandel zijn. Er gelden verschillende regels bij de huur voor overige bedrijfsruimte of winkelruimte.

Huur van overige bedrijfsruimte

Als je een ruimte wilt gaat verhuren, moet je weten wat voor soort ruimte het is. Elk type huurruimte heeft namelijk zijn eigen regels en bescherming voor huurders. In de huurovereenkomst moet je een omschrijving van het gehuurde en de rechten van de huurder opnemen. In dit artikel leggen we uit wat dat is: “overige bedrijfsruimte”. Winkels en andere detailhandelsruimte zijn geen overige bedrijfsruimte, dat zijn 290-bedrijfsruimtes.

Ten eerste gaat het bij deze bedrijfsruimte over onroerende zaken of een gedeelte daarvan. Dus naast een kantoorgebouw, ook bijvoorbeeld een kantoorruimte binnen een kantoorgebouw. Andere voorbeelden zijn een:

overige bedrijfsruimte
  • Werkplaats;
  • Bed & Breakfast;
  • Clublokaal;
  • Fietsenstalling;
  • Atelier;
  • Garagebox;
  • Loods;
  • Opslagruimte;
  • Magazijn;
  • Oefenruimte (zoals voor sporten of andere activiteiten).

Ontruimingsbescherming

Waarom is het van belang om te weten wat voor soort bedrijfsruimte je verhuurt? Huurders van overige bedrijfsruimte genieten op grond van artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek een ontruimingsbescherming. Die bescherming houdt in dat huurders een verlengde ontruimingstermijn kunnen krijgen. Dat moeten ze de rechter verzoeken om de termijn te verlengen tot maximaal 3 jaar. Dat verzoek kan alleen maar binnen twee maanden na het tijdstip waartegen schriftelijk ontruiming is aangezegd. Totdat de rechter op het verzoek heeft beslist, mag de verhuurder niet overgaan tot ontruiming. Deze bescherming hebben huurders van andere type bedrijfsruimten niet.

Wanneer mag verhuurder bedrijfspand ontruimen?

Wanneer mag de verhuurder een bedrijfspand ontruimen?

De verhuurder kan een bedrijfspand ontruimen bij faillissement. Ook bij een structurele betalingsachterstand, meestal van drie maanden. Bij illegaal gebruik, of andere activiteiten die uitdrukkelijk zijn verboden in de huurovereenkomst. In alle gevallen moet de verhuurder eerst langs de kantonrechter en een deurwaarder inschakelen. Zelf ontruimen is dus niet toegestaan.

Ontruimen van bedrijfspand

beëindigen

Het sluiten van een huurovereenkomst schept voor de verhuurder en de huurder allerlei verplichtingen. Zo moet de verhuurder het gehuurde ter beschikking stellen aan de huurder en moet de huurder (tijdig) de huur betalen aan de verhuurder. Als de huurder zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt, mag de verhuurder het bedrijfspand of de bedrijfsruimte in beginsel ontruimen. In dat geval wordt het bedrijfspand leeggemaakt en de huurder uit het gehuurde gezet. Voor een bedrijf heeft dit zware gevolgen. Als de huurder een winkel of kantoor heeft, dan stopt het bedrijf vermoedelijk. Wanneer mag dat eigenlijk? En hoe gaat dat in zijn werk?

Redenen voor ontruiming

Een veel voorkomende reden voor ontruiming is een ernstige en structurele huurachterstand. Hiervoor geldt geen vaste regel, maar meestal levert een huurachterstand van (minimaal) 3 maanden een reden voor ontruiming op. Ook kan je denken aan het onderverhuren zonder toestemming van de verhuurder. Tijdens de crisis zag je vaak de reden dat de huurder de bedrijfsruimte leeg laat staan en in strijd handelt met de exploitatieplicht uit de huurovereenkomst.

Voor ontruiming is opzegging van de huurovereenkomst nodig. De opzegging van een huurovereenkomst voor een bedrijfspand is geregeld in artikel 7:296 van het Burgerlijk Wetboek.

Afdwingen ontruiming

Als de huurder niet vrijwillig het bedrijfspand gaat verlaten na opzegging van de huurovereenkomst, moet de verhuurder naar de kantonrechter stappen en ontruiming eisen. De rechter zal die ontruimingsvordering toewijzen, als de huurachterstand of een andere tekortkoming van de huurder ontruiming rechtvaardigt.

Aangezien ontruiming een ingrijpende – en in de praktijk vaak een definitieve – maatregel is, zal de rechter bij deze beoordeling alle betrokken belangen (van de huurder en verhuurder) meewegen. Ontruiming kan in een kort geding procedure. De verhuurder kan dan snel tot ontruiming overgaan. Die procedure kan je dan voeren vooruitlopend op de ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure.

Als de huurder nu, in de tussentijd de huurachterstand betaalt, is dat (voor de rechter) niet automatisch een reden om niet meer tot ontruiming over te gaan. Als de verhuurder failliet gaat dan zal de curator vaak de lopende huurovereenkomst beëindigen en vervolgens de ruimte laten ontruimen. Ontruiming mag ook indien de huurder is komen te overlijden.

Ontruiming overige bedrijfsruimte/niet-woonruimte

Verhuurders van zogenaamde overige bedrijfsruimte (kantoorruimte, garageboxen en andere opslagruimtes) kunnen vrij gemakkelijk tot ontruiming overgaan als daarvoor een geldige reden is. Dan moet wel eerst de ontruiming worden aangezegd, waarna de huurder pas na twee maanden hoeft te ontruimen.

Huurders kunnen van de rechter ontruimingsbescherming krijgen. Zij kunnen na het einde van de huurovereenkomst de rechter verzoeken de termijn waarbinnen moet worden ontruimd, te verlengen tot maximaal 3 jaar. Dat verzoek kan alleen maar binnen 2 maanden na het tijdstip waartegen schriftelijk ontruiming is aangezegd. Totdat de rechter op het verzoek heeft beslist, mag de verhuurder niet overgaan tot ontruimen.

Hoe bedrijfspand ontruimen?

De verhuurder moet voor ontruiming een deurwaarder inschakelen. Hij mag niet zelf tot ontruiming overgaan. De deurwaarder zal op basis van het ontruimingsvonnis het gehuurde mogen ontruimen. Het vonnis moet worden betekend aan de huurder, waarmee een laatste kans worden gegeven om zelf te vertrekken. De kosten voor ontruiming komen voor rekening van de huurder en ook de eventuele huurachterstand. Als de verhuurder toch zelf ontruimt handelt hij veelal onrechtmatig, zodat de huurder schadevergoeding kan gaan eisen.

Opzeggen huur bedrijfsruimte door verhuurder

Opzeggen huur bedrijfsruimte door verhuurder

Perfecte modelbrief om huur op te zeggen van bedrijfsruimte die is gehuurd voor bepaalde tijd. Je gebruikt de brief zodat absoluut duidelijk is dat de huur is geëindigd. Ook kondig je nog een inspectie aan.

4,50 incl. BTW
Winkel nu

Verschillen overige en gewone bedrijfsruimte

Wat is het verschil tussen een gewone bedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte?

Gewone bedrijfsruimte zijn bijvoorbeeld winkels, garages, restaurants en dergelijke. De looptijd van deze contracten is langer, de opzegmogelijkheden en de mogelijke huuraanpassing kent veel meer bescherming voor de huurder. De overige bedrijfsruimte is al het andere, zoals kantoren.

Verschillen tussen huur van ‘gewone bedrijfsruimte’ en ‘overige bedrijfsruimte’

De wet kent gewone bedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte. Het is belangrijk om te weten en vast te stellen welk type bedrijfsruimte je gaat verhuren of huurt, omdat tussen die soorten bedrijfsruimten juridische verschillen bestaan. In dit artikel vind je de belangrijkste verschillen.

Juridische verschillen

In de praktijk noem je gewone bedrijfsruimten ook wel 290-middenstandbedrijfsruimten en overige bedrijfsruimten 230a BW-bedrijfsruimten genoemd.

Voorbeelden van gewone bedrijfsruimten, de 290-middenstandsbedrijfsruimte dus, zijn een winkel, restaurant, café, hotel, kampeerbedrijf, garagebedrijf en een lunchroom. Deze bedrijfsruimte staat beschreven in artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek.

Een ‘overige bedrijfsruimte’, de 230a-ruimte, is een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan dat niet een woonruimte of gewone bedrijfsruimte is. Dat zijn bijvoorbeeld kantoorruimtes, fabrieken, garageboxen, opslagloodsen en andere ruimtes die geen woonruimte zijn. Deze vind je terug in artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek.

Je ziet dus dat gewone bedrijfsruimten meestal ruimten zijn die voor iedereen toegankelijk zijn, terwijl overige bedrijfsruimten niet (altijd) voor iedereen toegankelijk zijn. Dat is een handig criterium om te bepalen welk type bedrijfsruimte de huurruimte is.

verschillen

Verschil 1: Lengte contract en opzegging

Een 290-bedrijfsruimte moet in principe een huurcontract hebben voor 5 jaar, of langer als dit is afgesproken. De opzegtermijn is één jaar. Is de huurovereenkomst niet opgezegd? Dan wordt deze automatisch verlengd met 5 jaar. Is er een langere huurtermijn afgesproken, bijvoorbeeld 7 jaar? Dan wordt automatisch verlengd met 3 jaar. Dit is geregeld in artikel 7:292 van het Burgerlijk Wetboek.

Een kortere huurtermijn is ook mogelijk, maar daar gelden andere regels. De huurder en verhuurder kunnen een huurtermijn van 3 jaar afspreken. De huurder heeft hier wel meer bescherming dan de verhuurder. Wil de huurder toch een huurperiode van 5 jaar? Dan kan dat. De verhuurder wordt hier niet beschermd door de wet. Tenzij de partijen van tevoren bij de rechter zijn geweest en toestemming hebben verkregen voor een kortere huurperiode.

Er geldt nog een uitzondering als partijen een huurperiode van korter dan twee jaar overeenkomen. Dit is geregeld in artikel 7:301 van het Burgerlijk Wetboek. In dit geval heeft de huurder wel minder huurbescherming:

  • de opzeggingsgronden gelden niet meer;
  • partijen kunnen overeenkomen dat de huur van rechtswege eindigt, dus automatisch zonder opzegging;
  • er geldt geen opzegtermijn van 1 jaar.

Wil je het contract na 2 jaar niet verlengen? Zorg dan dat je op tijd de huur opzegt. Doe je dat niet, dan wordt de overeenkomst automatisch verlengd voor 5 jaar. De reeds verstreken huurperiode haal je daar vanaf.

Een 230a-bedrijfsruimte (overige bedrijfsruimte) kan zo lang worden verhuurd als partijen met elkaar afspreken. De opzegtermijn is in principe net zo lang als de betalingstermijn, maar tenminste één maand. In de huurovereenkomst kan een andere afspraak staan. Gebruikelijk is een huurperiode van vijf jaar met een opzegging van een half jaar/6 maanden. In reactie daarop zijn trouwens veel flexibeler vormen van kantoorhuur gestart.

Verschil 2: In huurbescherming

Een belangrijk verschil is de huurbescherming op het gebied van huurbeëindiging en huurprijswetgeving. Bij huur van gewone bedrijfsruimte heeft de huurder daar veel bescherming. Tenzij er een huurperiode van korter dan 2 jaar is afgesproken.

Bij huur van overige bedrijfsruimte geeft de wet bijna geen regels, behalve die van de ontruimingsbescherming. Die ontruimingsbescherming houdt in dat de huurder na het einde (na opzegging door de verhuurder) van de huurovereenkomst, de rechter kan verzoeken de ontruiming uit te stellen. Dat kan tot een periode van maximaal 3 jaar. Dat verzoek kan alleen maar binnen 2 maanden na het tijdstip waartegen schriftelijk ontruiming is aangezegd. Totdat de rechter op het verzoek heeft beslist, mag de verhuurder niet overgaan tot ontruimen.

Naam van het contract is niet bepalend

Let op: je kunt de huurbeschermingsbepalingen niet omzeilen door voor een overige bedrijfsruimte een huurovereenkomst voor een gewone bedrijfsruimte te gebruiken. Die afspraken kunnen door de huurder of de rechter worden vernietigd. Welk type overeenkomst je samen sluit is niet doorslaggevend, maar juist het type bedrijfsruimte. De benaming van het contract is dus niet bepalend.

Snelle huurprijs berekening garagebox

Hoe bepaal ik de huur van mijn garagebox of opslagruimte?

Een huurprijs heeft te maken met de huuropbrengst die jij wilt ontvangen. Je moet de juiste kosten opnemen in de berekening en vervolgens een redelijke winstopslag bepalen. Dat is de minimale huur voor jouw garagebox, berging of opslagruimte. Die huurprijs moet je vervolgens toetsen aan de marktprijzen.

Hoe kom je aan een huurprijs

Er zijn twee invalshoeken. De eerste vraag is wat de markt ervoor geeft. De tweede vraag is wat jij minimaal zou moeten ontvangen om een redelijk rendement te halen. Die twee bedragen moet je uiteindelijk met elkaar vergelijken. Op grond daarvan maak je een keuze voor de juiste huurprijs.

huurprijs

De maximale huur is wat de markt ervoor geeft

Natuurlijk zijn er veel manieren om objectief de huur vast te stellen. Voor een garagebox of berging ben je niet gehouden aan wettelijke regels. Het is dus niet zoals bij een woning dat er een puntenstelsel bestaat, of dat de huurcommissie toeziet op een redelijke huur. Dat wil dus zeggen dat de huur bepaald wordt door wat de markt ervoor over heeft.

Hoe bepaal je de marktwaarde voor de huur? Dat kan door te kijken wat vergelijkbare garages of bergingen in de omgeving kosten. Is jouw garage onderdeel van een verzamelgebouw met diverse garages, dan is dat een eenvoudige opgave. Anders kan het lastiger zijn om vergelijkbare huren te vinden.

Factoren die hierbij spelen:

  • de regio, een garage in de stad is vele malen duurder dan erbuiten;
  • de aard van het toegestane gebruik, mag er een auto gestald worden of juist niet;
  • de aard van het object, nieuwbouw of oudbouw;
  • de toegankelijkheid en bewaking, objecten die goed toegankelijk zijn met de auto en/of die op een bewaakt terrein staan zij duurder;
  • de huurtermijn, en huurbescherming, hoe meer rechten voor de huurder, hoe hoger de huur;
  • eventueel meeleveren van extra diensten, zoals gas, elektra, water en vastrecht.

Vaak BTW verplicht

Bij alle garageboxen en andere vormen van stalling voor een voertuig moet je BTW berekenen. Dat is de BTW in het hoge tarief. Dat heeft dus een enorm effect op de huurprijs.

Berekenen kostprijs voor minimale huur

Om te bepalen wat je aan huur wilt ontvangen kan je natuurlijk ook eerst een berekening maken van je kostprijs. Hieronder een model om die kostprijs te berekenen.

VerzekeringPremie opvragen voor verhuurde staat.
OnderhoudBepaal een bedrag dat redelijk is voor het onderhoud op jaarbasis.
VvE Bijdrage? Soms is een berging of garage onderdeel van een VvE.
Leegstand Hoeveel maanden per vijf jaar denk je dat de ruimte leegstaat?
Reken dat om per jaar en neem dat als kostenpost.
AdministratieJe zal maandelijks een factuur moeten opstellen. Je moet een contract maken. Misschien moet je een keer achter je geld aan. Neem een uurtarief van 30 euro en schat hoeveel uur je per maand/jaar bezig zal zijn.
RenteHeb je de garage/berging gekocht met geleend geld? Bepaal de rente per jaar.
AfschrijvingNiets heeft het eeuwige leven, ook een garage niet. Bepaal een redelijke termijn voor het afschrijven van je investering.

Bereken een winstopslag

Je gaat de garagebox niet verhuren uit liefdadigheid. Je moet er dus iets aan verdienen. Dat noem je de winstopslag. Eigenlijk is dat het rendement op je vermogen. Minimaal is dat gelijk aan de rente op een spaarrekening. Maar hier hebben we het over ondernemen. Dat wil zeggen dat er ook risico’s zijn aan de belegging. Daarom moet je een opslag toepassen. Die zou rond de 5% punten moeten liggen. Dus is de spaarrente 2% dan wil jij een minimaal rendement van 7%. Heb je dus € 20.000 geïnvesteerd in de garagebox? Dan moet het rendement op die € 20.000 minimaal € 1.400 per jaar bedragen.

Conclusie: wat is een redelijke huur?

Je hebt nu twee bedragen die je met elkaar moet vergelijken. Wat de markt ervoor wil betalen enerzijds. Wat jij minimaal zou moeten ontvangen aan kosten en winstopslag anderzijds. In het gunstigste geval zijn deze bedragen gelijk. Zo niet dan moet je bedenken wat je wilt. Bij een hogere marktprijs is dat niet zo lastig, dan ga je voor die hogere marktprijs. Bij een lagere marktprijs moet je heel kritisch naar je kosten kijken. Zit daar geen ruimte in? Dan gaat de lagere prijs van je rendement. Bij welk rendement besluit je dan dat je jouw geld beter ergens anders in kan investeren?

Restwaarde

Er is ook nog het opgebouwde kapitaal. Aan het einde van jouw investeringsperiode resteert een object. Dat object heeft dan een bepaalde marktwaarde. Als je geluk hebt dan is die minimaal gelijk aan wat je ervoor betaald hebt. De afgelopen twintig jaar laten schommelingen zien, maar over het algemeen gaan de prijzen zelfs omhoog. In de kosten heb je een post voor onderhoud opgenomen. Dus het is een goed onderhouden object.

De restwaarde is geen onderdeel van de eenvoudige rendementsberekening.

Wanneer ben ik ondernemer?

Wanneer ben ik een ondernemer voor de Belastingdienst?

Je kan ondernemer zijn voor de inkomstenbelasting en voor de btw. Voor beide gelden net andere eisen. De Belastingdienst beoordeelt dit aan de hand van jouw omstandigheden.

De Belastingdienst

De Belastingdienst beoordeelt of je ondernemer bent voor de inkomstenbelasting en/of de btw. Het zijn dus twee verschillende zaken. Wanneer ben je ondernemer voor de btw en wanneer voor de vennootschapsbelasting? Bied jij jouw activiteiten gratis aan? Of alleen als hobby. Dan ben je voor de Belastingdienst geen ondernemer.

De BTW

De Belastingdienst gaat beoordelen of je ondernemer bent voor de btw. Zij let daarbij op de volgende punten:

  • Zelfstandig. Ben je zelfstandig en heb je inkomsten, dan ben je meestal ondernemer voor de btw.
  • Regelmatig inkomsten. Je moet regelmatig inkomsten ontvangen uit de werkzaamheden. Het maakt dan niet uit of de winst beoogt is of niet. In het begin lijdt je meestal verlies. Ook dan moet je btw betalen over de omzet. Meestal is het verlies veroorzaakt door hoge kosten en inkopen. De btw over die kosten kan je aftrekken. Zo betaal je meestal per saldo geen btw.
  • Inkomsten naast werk in vaste dienst. Als je ook in vast dienst werkt, moet je over de inkomsten die je daarnaast verdient meestal btw betalen.
  • Vermogensbestanddelen exploiteren. Als je een vermogensbestanddeel of een recht exploiteert, ben je meestal ondernemer voor de btw. Dus als je een garagebox verhuurt kan je worden aangemerkt als ondernemer voor de btw.

Zie ook artikel 7 lid 2 van de Wet op de Omzetbelasting. Daar vind je de wettelijke regels.

ondernemer

De inkomstenbelasting

Er is sprake van een bron van inkomen als jouw activiteiten zich afspelen in het economisch verkeer en als je winst verwacht. De inkomstenbelasting heeft 3 bronnen van inkomen:

  • winst uit onderneming;
  • loon uit dienstbetrekking; en
  • resultaat uit overige werkzaamheden.

Als je je aanmeldt bij de Belastingdienst, beoordelen zij aan de hand van jouw omstandigheden of je ondernemer bent.

Zij let bij deze vraag op:

  • Winst. Maak je winst, en zo ja, hoeveel? Als het om een hele kleine winst gaat of je structureel verlies lijdt, is het niet aannemelijk dat je winst maakt. Dan is er geen sprake van een onderneming.
  • Zelfstandigheid. Ben je zelfstandig of zijn er andere die bepalen hoe de onderneming eruit moet zien? Als er geen zelfstandigheid is, is er meestal geen sprake van een onderneming.
  • Kapitaal. Voor veel ondernemingen is kapitaal noodzakelijk, zoals voor apparatuur, reclame en verzekeringen. Als er voldoende kapitaal is kan dit een aanwijzing zijn dat het een onderneming is.
  • Hoeveel tijd steek je erin. Hoeveel tijd besteed je aan de activiteit voordat het rendement oplevert? Steek jij er veel tijd in, maar levert het niets op, dan is er meestal geen sprake van een onderneming.
  • Opdrachtgevers. Hoeveel opdrachtgevers zijn er? Hoe meer opdrachtgevers je hebt, hoe minder afhankelijk je wordt. De zelfstandigheid neemt dan toe.
  • Bekendheid naar buiten toe. Om de activiteiten te kunnen uitvoeren moet je bekendheid creëren.
  • Ondernemersrisico. Wat is het ondernemingsrisico dat je loopt?
  • Aansprakelijkheid voor schulden. Ben je aansprakelijk voor de schulden?

Doe ook de Ondernemerscheck op de site van de Belastingdienst.

Zelfstandigenaftrek

Je hebt recht op zelfstandigenaftrek als je ondernemer bent voor de inkomstenbelasting én als je voldoet aan het urencriterium. Het urencriterium houdt in dat je in een kalenderjaar minimaal 1.225 uren aan jouw onderneming besteed. En je moet meer tijd besteden aan jouw onderneming dan aan andere werkzaamheden. Bijvoorbeeld aan werk in loondienst.

De Belastingdienst stelt jaarlijks de hoogte van de zelfstandigenaftrek vast.

Als ondernemer kan je ook nog recht hebben op de startersaftrek. Hiervoor gelden de volgende voorwaarden:

  • Je hebt recht op zelfstandigenaftrek;
  • Je hebt de zelfstandigenaftrek in de afgelopen 5 jaar maximaal 2 keer gebruikt;
  • En je was de afgelopen 5 jaar niet elk jaar ondernemer voor de inkomstenbelasting.

Ik ben ondernemer, wat nu?

Dan moet je je inschrijven bij de Kamer van Koophandel. De KvK stuurt jouw gegevens dan door aan de Belastingdienst.

Daarnaast kan je een aparte bankrekening openen. Al het geld wat er binnenkomt vanuit jouw onderneming en de kosten voor jouw onderneming lopen dan via deze aparte rekening.

Wat kost een makelaar

Wat kost een makelaar?

Je betaalt de makelaar een courtage voor zijn werkzaamheden. De ene makelaar werkt met een vast tarief en de ander met een percentage van de koopsom. De kosten kunnen erg verschillen per makelaar.

Kosten makelaar

Je kan een makelaar inschakelen voor het kopen of verkopen van onroerend goed. Je betaal de makelaar hier een bedrag voor, dat noemt men courtage. Dit bedrag kan behoorlijk verschillen per makelaar. Makelaars mogen zelf bepalen welke tarieven zij rekenen. Je kan daarom bij meerdere makelaars een offerte opvragen en een gesprek plannen. Dan kan je de verschillende makelaars beoordelen aan de hand van hun tarieven en het gevoel dat je bij een bepaalde makelaar hebt.

wat kost een makelaar

Kosten verkoopmakelaar

Verkoopmakelaars werken vaak met een percentage van de koopsom. Dit ligt meestal rond de 1 á 2,5%. Er zijn ook verkoopmakelaars die werken met een vast tarief.

Als je besluit het onroerend goed toch niet te verkopen, kan er geen percentage van de koopsom worden berekend. Daarom betaal je naast de courtage opstartkosten en vaak ook intrekkingskosten.

Kijk ook of alle kosten in de offerte zitten. Soms komen er nog aparte kosten voor het maken van een fotoreportage, een video of het aankleden van de woning. Het is natuurlijk sterk afhankelijk van de markt en het object hoeveel je wilt investeren. Overleg met andere wat verstandig is. Leveren betere foto’s meer bezichtigingen? Leveren meer kijkers een hogere prijs op? Het zijn vragen waarop geen algemeen antwoord te formuleren is.

Wat kost een aankoopmakelaar?

Aankoopmakelaars werken vaker met een vast tarief. Dit varieert tussen de € 1.000,- en € 5.000,-. Dit is ook afhankelijk van de werkzaamheden. Begeleidt jouw makelaar je in het hele proces, vanaf jouw woonwensen samenstellen tot aan de overdracht, of alleen bij de onderhandelingen? Dit heeft invloed op het tarief.

Als je besluit de opdracht in te trekken kan de makelaar annuleringskosten in rekening brengen. Lees dit goed na in de opdracht tot dienstverlening. Je makelaar kan ook kiezen voor het principe van no cure, no pay. Dus als hij niets voor jou heeft kunnen vinden, dat je de makelaar niets hoeft te betalen. Dit geldt alleen voor de courtage. Opstartkosten die de makelaar heeft gemaakt, moet je vaak wel betalen.

Makelaarskosten beperken

De makelaarskosten zijn niet fiscaal aftrekbaar en kun je niet meefinancieren in een hypotheek. Onderhandel daarom met de makelaar over de kosten. Sommige makelaars bieden deeldiensten of pakketten. Dan begeleidt de makelaar jou alleen bij bepaalde onderdelen. Kijk wat haalbaar en verstandig is. Zo zijn er makelaars waarbij je zelf de bezichtigingen kunt regelen.

Wat levert een makelaar jou op

Een makelaar neemt jou veel werk uit handen. Met een aankoopmakelaar heb je vaak ook een streepje voor. Hij/zij kent de markt en kan jou helpen om een goede keus te maken. Ook een verkoopmakelaar neemt jou werk uit handen en weet wat de beste strategie is om een goede prijs te kunnen krijgen.

Vereniging Eigen Huis

Vereniging Eigen Huis heeft een onderzoek verricht naar de makelaarskosten. In 2020 was de vergoeding of courtage die een makelaar aan zijn klant in rekening bracht gemiddeld 1,38% van de verkoopprijs. Bij een verkoopprijs van € 350.000,- is de vergoeding aan de makelaar al ruim € 4.800,-. Hoe hoger de verkoopprijs, hoe hoger de vergoeding van de makelaar.

Bij slechts een kwart van de offertes was sprake van een vaste vergoeding. Die verschilde van € 1.500,- tot € 7.000,-. Er is dus een vrije markt. De vraag wat kost een makelaar kan je niet zomaar beantwoorden. Een kwestie van goed onderhandelen.

0
    Je winkelwagen
    Je winkelwagen is leegTerug
    Verder winkelen